常州拆迁律师怎么找，拆迁安置房屋买卖的法律风险及应对策略研究

拆迁安置房屋在现实中买卖非常多见，主要原因在于对于出卖人来说，安置的房屋较多，可以变现，而对于购买方来看，因其价格远远低于市场价格，而深受购房者尤其是外地人员的欢迎。但由于拆迁安置房本身的特殊性，再加上此类房屋的房产证往往需要好多年后才能办理，甚至有的根本难以办理，这就给此类房屋的交易带来很大的风险。实践中，因房屋涨价卖方反悔、卖方死亡、卖方家庭成员不同意出售或者卖方反悔但以家庭成员出面主张无效的情形非常之多。

一、法律风险点：

1、未取得其他被拆迁人的签字；

2、房屋在今后很长时间内不能办理房产过户手续。

3、缺乏证明买卖关系的证据。有的没有签订协议，有的协议太简单，有的买卖合同中约定的房屋总价款不包括车库，没有实际支付所有价款的凭证。

4、卖方因房价上涨而毁约、卖方死亡、房屋被抵押、被查封、买卖合同等情形。

二、诉讼风险：

1、房屋买卖合同有效，但买方因不能办理房产证而无法取得房屋所有权。可以向对方主张违约的损失。法院此种情况下大部分支持房屋涨价的差价损失。

2、房屋买卖合同无效，买方无法取得该房屋，即买方需要返还房屋，卖方返还收到的全部房款。

此种情况下，可以主张卖方违约产生的损失，目前法院大多数裁判思路支持房屋涨价的差价损失，主张的对象是该买卖合同中的签字人即吴六娟。这里需要提醒的是法院有可能会根据导致合同无效的过错来认定损失的分担，也就是说对于买卖合同的无效，双方都是有责任的。

买卖合同无效的主要裁判依据：

A、未取得房产证的房屋不得进行买卖（该无效理由是硬伤，也是拆迁安置房反悔被判无效最多的情形）

B、该房屋属于全体被拆迁人共同共有，侵犯了卖方其他家庭成员的共有权而被判定房屋买卖合同无效。

3、买卖合同有效，继续履行，协助办理过户手续。

此种情形一般适用该小区能办理房产证的时候，这个时候对方如果拒绝配合，则可以主动起诉。但在本买卖合同案件中，尚需注意卖方家庭成员以侵犯共有权为由的抗辩。

三、律师建议：

1、完善补充房屋买卖合同

重新签订方式，要求对方全体被拆迁人签字，约定房屋总价（包含车库在内），并明确所有款项已经支付。

2、为预防今后可能发生诉讼纠纷，应实际占用使用该房屋，千万不要空置，哪怕是出租，建议在小区物业处办理登记手续，以此证明实际交付并使用多年至今。

3、固定证人（中间人）证言以及录音证据，证明双方买卖关系的事实，以及实际支付了所有款项方面的证据。另外收集其家庭成员知道该房屋买卖的一些证据.

4、买方在该房屋不能办理房产证的期间，千万不要主动提出诉讼。