租地合同可以不找律师吗，最高法：合同约定由村委会承担连带责任，但未经村民会议讨论决定，应认定无效

案例来源：（中国裁判文书网）《陕西建隆建设有限公司、陕西江维实业有限公司等建设工程施工合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书》， 案号：（2021）最高法民申6623号，裁定日期：2022年3月31日，发布日期：2022年5月13日。

裁判要点

1.《建设工程施工合同》的“发包人”处虽盖有村委会公章，该合同既无村委会法定代表人及经办人签字，亦未经村民会议讨论通过，不能证明村委会是案涉合同的发包人。2.案涉合同虽约定由村委会承担连带责任，但未经村民会议讨论决定，该约定因违反《村民委员会组织法》的相关规定而无效，原判决认定村委会的连带责任不能成立，并无不当。

相关法条

《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条　涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：

（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；

（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；

（四）土地承包经营方案；

（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；

（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；

（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。案例启示：

根据最高法院在本案中裁判观点，《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条的规定，应属于效力性强制性规定，违反该条规定，应认定违反法律强制性规定而无效。（重要）延伸阅读

最高法院：未同时具备单位盖章、负责人、经办人签名或盖章的证明材料，不符合民诉法解释第115条规定的证据形式，不予采信。

观点依据1：再审申请人梁翰辉与被申请人翁秀聪民间借贷纠纷案，（2020）最高法民申138号。文书节选：梁翰辉虽然提交叮咚公司的证明及叮咚公司兴业银行深圳分行账户的交易明细，用以证明案涉人民705万元已回流至和正通公司，但民诉解释第一百一十五条第一款规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”叮咚公司的证明仅加盖单位印章，单位负责人及制作证明材料的人员未在证明上签名或者盖章，叮咚公司的证据不符合法律规定的形式，原判决未采信该证明并无不当。叮咚公司兴业银行深圳分行账户的交易明细仅能证明转款时间及金额，不能证明所涉人民币705万元是用于支付利息。民诉法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”再审审查期间，梁翰辉也未能提交其他证据证明人民币705万元是用于支付利息，梁翰辉依法应承担举证不能的法律后果。因此，原判决认定人民币705万元为借款本金并无不当。

观点依据2：再审申请人黄印与被申请人邢福龙、一审第三人山东隆越担保有限公司案外人执行异议之诉案，（2017）最高法民申2096号。文书节选：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”而黄印向本院提交的山东鲁商物业服务有限公司2017年5月5日出具的证明，仅加盖了山东鲁商物业服务有限公司的印章，不符合该条关于单位证明材料形式要件的规定，故本院对此不予采信。黄印与高飞2017年3月15日的房屋租赁合同，并不足以证明黄印对案涉房屋占有、使用的事实。因此，黄印的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。

观点依据3：再审申请人汕头市汕潮浚港口疏浚有限公司与被申请人汕头市濠江区嘉石疏浚队港口疏浚合同纠纷案，（2017）最高法民申3803号。文书节选：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。汕潮浚公司申请再审时提交的《证明》，仅有“惠州市航翔实业有限公司大亚湾惠州港水域加油站”的盖章，并无单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，不符合法律规定，不予采纳。而且《证明》中也没有汕潮浚公司使用“汕潮浚03”号船进行三期工程施工的直接表述，不足以推翻二审判决认定的相关事实。

观点依据4：再审申请人杨国志与被申请人沈阳鲁宁机电设备拆除有限公司、宁洪恩借款合同纠纷案，（2015）民申字第1482号。文书节选：鸿德公司于2015年4月29日出具的《证明》属于单位出具的证明，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条之规定，单位出具的证明材料必须同时有单位盖章、单位负责人签字或者盖章、经办人员签字或者盖章。经审查，该份《证明》仅有鸿德公司的盖章，缺失必备的证据要件，且杨国志自称鸿德公司的法定代表人不愿就此份《证明》的内容接受本院调查核实，据此，该证据缺乏证明效力，本院依法不予采纳。

观点依据5：再审申请人日照港集团有限公司煤炭运销部、日照港集团有限公司与被申请人山西焦煤集团国际发展股份有限公司、一审被告肇庆市西江能源发展有限公司买卖合同纠纷案，（2015）民提字第117号。文书节选：再审期间，山西焦煤公司提供了肇庆公司2014年5月7日出具给山西高院的《关于山西焦煤集团国际发展有限公司、日照港集团有限公司煤炭运销部及肇庆市西江能源发展有限公司1760万元煤炭合作纠纷的情况说明》以及山西焦煤公司代理律师乔利刚向肇庆公司煤炭部门经理梁少锋进行询问形成的《调查笔录》，以证明肇庆公司已经按山西焦煤公司指示归还了日照港运销部1760万元预付款。日照港运销部发表质证意见称，该证据不属于新证据，二审法院在二审期间收到了案外人邮寄的上述证据并让其代理人看过，但未组织双方进行质证。因证据来源不明，提供主体不合法，公章真伪不明，真实性无法验证，内容虚假，不应作为认定案件事实的依据。本院认为，肇庆公司提供的上述证据均不属于新证据。肇庆公司在本案中作为当事人一方，主动向法院出具上述证据材料，说明其已经知道案涉纠纷，但却一直未参加诉讼，包括本案再审诉讼。《情况说明》无单位负责人及制作人员签名或盖章，因无法与肇庆公司及其公司人员取得联系，对于其向人民法院出具的书面陈述意见，无法进行核实，根据民诉法解释第一百一十五条的规定，该证据材料不能作为认定案件事实的依据。从内容上看，该证据内容与肇庆公司交易时的财务凭证及款项往来凭证记载不符，在诉讼发生之前肇庆公司根据交易情况做出的相关凭证应较诉讼期间肇庆公司作为利害关系人出具的说明更具有证明力。由此观之，对《情况说明》亦不予采信。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申6623号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陕西建隆建设有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西江维实业有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛川县凤栖街道黑木村村民委员会。

再审申请人陕西建隆建设有限公司（以下简称建隆公司）因与被申请人陕西江维实业有限公司（以下简称江维公司）、洛川县凤栖街道黑木村村民委员会（以下简称黑木村委会）建设工程施工合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2021）陕民终367号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

建隆公司申请再审，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定再审本案。事实和理由：（一）有新的证据证明，建隆公司与黑木村委会签订的《陕西省建设工程施工合同》合法有效，原判决认定建隆公司与黑木村委会不存在建设工程施工合同关系错误。建隆公司提交的新证据即焦小芳于2021年5月12日与黑木村原书记张锦卫的通话录音，可证明黑木村委会公章由村会计王彦斌保存管理，张锦卫、王彦斌在《陕西省建设工程施工合同》中加盖公章的行为系经村民会议决定实施的职务行为，该合同合法有效。秦腰村民委员会（秦腰村民委员会被合并至黑木村委会，以下简称秦腰村委会）在2011年至2020年期间，多次在政府部门以及其他交易中使用该公章，其不能对同一公章的效力作出不同的选择，故其否定本案工程施工合同中公章效力的主张不能成立。建隆公司、江维公司与黑木村委会签订的《承诺书》《结算协议》《结算补充协议》、2013年8月2日向焦小芳出具的委托书、工程款支付证明等证据，可证明黑木村委会作为施工合同一方以秦腰村委会的名义对工程款进行了结算，并实际支付了部分工程款，结合《结算补充协议》第五条有关秦腰村委会对工程款的支付承担连带责任之约定，黑木村委会应当承担支付工程款责任。（二）原判决适用法律错误。原判决以案涉房屋的处置问题存在纠纷为由，错误认定案涉工程属于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条所规定的不宜折价、拍卖的情形。江维公司与甘泉森源小额贷款有限责任公司（以下简称森源公司）之间的借款合同纠纷案件系虚假诉讼。森源公司在未取得银监会许可的情况下向江维公司发放贷款，不具备合法性。森源公司与江维公司的还款协议是在法院主持下于森源公司办公场所达成，江维公司没有机会认真阅读协议。在达成协议后短时间内出具民事调解书和裁定书，故法院诉讼和执行程序的合法性存疑。工程款优先受偿权是法定权利，原判决不能剥夺建隆公司该项权利。案涉房屋只是部分被江维公司用于抵偿债务，建隆公司完全可就其余房屋行使工程价款优先受偿权。合同约定返还黑木村委员会的6000平方米安置用房在可销售房屋之外，开发建设时已将安置用房排除在江维公司应得利益之外。

本院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定对建隆公司的申请再审理由进行审查。本案再审审查的主要问题为：1.建隆公司与黑木村委会是否存在建设工程施工合同关系；2.原判决对建隆公司工程价款优先受偿权的认定是否错误。（一）关于建隆公司与黑木村委会是否存在建设工程施工合同关系问题首先，关于建隆公司主张的其与黑木村委会（即合并前的秦腰村委会）签订的《陕西省建设工程施工合同》的真实性问题。建隆公司主张《陕西省建设工程施工合同》中，发包人处盖有村委会公章，在委托代理人处盖有“屈理民印”字样的印章，黑木村委会否认上述两印章的真实性。建隆公司申请再审提交了2021年5月12日焦小芳与黑木村原书记张锦卫的通话录音作为新证据，以证明村委会印章的真实性。本院认为，上述合同并无法定代表人及经办人签字，合同委托代理人处虽加盖有“屈理民印”字样的印章，但并无证据证明该合同经村民会议讨论通过。且在上述合同之后，建隆公司、江维公司以及秦腰村委会签订的《结算补充协议》专门约定了村委会承担连带责任，如上述合同真实，村委会即已是发包人，无需在此之后又签订协议约定村委会承担连带责任。综合上述情况，同时考虑到该合同与《御景苑小区开发合同》有关“江维公司全额投资自主开发建设、销售”之约定不符等情形，原判决对该合同未予采信，并无不当。其次，《支付证明》虽为秦腰村委会出具，但无法证明付款方是村委会，且仅从支付工程款的行为无法证明建隆公司与秦腰村委会存在建设工程施工合同关系，亦无法证明秦腰村委会应当承担付款责任。最后，《结算补充协议》虽约定了秦腰村委会承担连带责任，但并未经村民会议讨论，该约定因违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定而无效，原判决认定黑木村委会的连带责任不能成立，并无不当。建隆公司关于黑木村委会应当承担支付工程款责任的再审理由不能成立，本院不予支持。

（二）关于原判决对建隆公司工程价款优先受偿权的认定是否错误问题江维公司在其与森源公司借款合同纠纷案件的执行中，将案涉部分房屋抵偿给森源公司，据此陕西省甘泉县人民法院于2016年9月7日已作出（2016）陕0627执170号之二执行裁定，故江维公司已对该部分房屋不具有所有权。建隆公司虽称据以作出上述执行裁定的调解书系虚假诉讼，但调解书并未被撤销，上述执行裁定仍为有效裁定。故建隆公司以虚假诉讼为由主张其对此部分房屋享有优先受偿权的申请再审理由不能成立，本院不予支持。根据原审查明的事实，江维公司与秦腰村委会签订的《御景苑小区开发合同》约定江维公司无偿向秦腰村返还商住面积6000平方米作为土地征用费，此部分安置用房被排除在江维公司应得利益之外，建隆公司对该部分房屋不享有工程价款优先受偿权。如上所述，根据案涉房屋的实际情况，建隆公司关于其享有建设工程价款优先受偿权的相关申请再审理由不能成立，本院不予支持。综上，建隆公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陕西建隆建设有限公司的再审申请。

二〇二二年三月三十一日