办理房贷需要找律师吗，“房贷置换”套路起底：中介费逾万、需反复“倒贷”、或被追刑责

在高息房贷下，营业贷违规流入楼市再次“死灰复燃”，这次经营贷的“化身”不是首付“帮手”，而是“房贷置换”。

简单来讲，“房贷置换”指的是通过一系列包装手法将高息的房贷转为利息更低的经营贷。在高息房贷较为普遍的情况下，这种号称由专业中介做的转贷生意越来越多。

那么，对于贷款人来说，转为经营贷成本真的降低了吗？这其中又有什么风险？

高息房贷转贷，一次“中介费”就上万

“只需换息不还本金”“利率3.5%，速度快额度高”“500万元房贷可省去百万元利息”……近期，“房贷置换”的广告充斥在社交媒体中。

对于中介机构如何进行高息房贷转贷营业贷操作，新京报记者联系上一家专门做转贷生意的中介。该中介的工作人员称，第一步，由中介方借“过桥资金”先把房贷结清；第二步，通过中介“包装”成经营者，“包装”资料包括“营业执照”“经营流水”等使其符合经营贷申请条件，然后拿房本向银行申请经营贷。

事实上，经营贷指的是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。为了扶植中小经营者，经营贷的利率普遍较低，一般为3%-4%之间。

按照上述中介人员的推算，若一套房产需要贷款100万元，期限10年，按照按揭贷款、抵押贷款年息分别为6.37%、3.6%计算，贷款置换之后，贷款人最多每个月可以少偿还近2000元的利息。

不仅如此，对于贷款人眼下缺钱的现状，上述中介人员还向记者介绍了一款“先息后本”的经营贷还款方式：“在贷款期间，你只需要还息，不需要还本，在贷款期限到期时，再还本即可。比如，以100万元的经营贷为例，贷款期限为3年，年利率为3.1%，每月只需要两千多元的利息，到期后需要偿还本金。如果你觉得3年期限短，可以申请10年的期限，利率为3.7%左右，10年后才需要偿还本金。”

那么，这样一套包办的转贷操作需要收取多少中介费呢？上述中介人员表示，“中介费包括两个部分，一是包装费，单独收取5000元，另外一笔是过桥资金利息费用。假设借中介100万元的“过桥资金”就需要支付1.5万元的利息，那么包装费加上利息费用共计2万元。”这仅仅是一次性办理的中介费，如果经营贷到期仍然需要续贷的话，同等条件不变的话，还将收取同样的中介费，这样下来，中介费是叠加的，“越滚越大”。

对于此中存在的风险，这名中介人员称：“我做这个有2年了，经手很多客户的成功案例，营业执照也都是现办的，没什么风险。”

每隔固定年限需再次“倒贷”

根据不同银行的要求，经营贷一般有固定的期限，比如3年期，5年期等，时间越长利率越高。一旦固定期限到期，就面临着“倒贷”，依然需要再次借“过桥资金”和付中介费用，也就是说，此后每次申请经营贷，都需要再次支付中介费用。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，市场上又产生很多“贷款置换”的生意，主要是由于利差的存在，经营贷主要是支持中小微企业的，其贷款利率都在4%以下，而不少“高位站岗”购房者的房贷利率可能在5%甚至6%以上，所以从需求端来讲，市场是有这个需求的。

“经营贷是支持中小微企业的，国家也控制流入房地产的资金比例，而经营贷转房贷的做法相当于资金变相地流入了房地产，对房地产行业本身带来资金风险。同时，如果用经营贷去炒房，也加大了银行贷款的风险，一旦购房人资金链断裂，银行就会受到冲击。”李宇嘉如是说。

值得一提的是，就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》），对经营贷流入房贷做了明令禁止，而且从多个维度进行防范和惩治。

《通知》规定，要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外,《通知》还明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

从银行角度来讲，其对于经营贷的审核也是非常严格，一旦发现经营贷出现了比较严重的违规现象，银行就会立刻进行市场的终止，并要求借款人在短时间内必须还清贷款。

律师：以欺骗手段获取贷款或被追刑责

从法律层面来讲，这种以高息房贷置换低息经营贷的做法也面临着风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“对于购房人而言，这种行为有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临已抵押的房产被拍卖。对于一些操作经营贷置换房贷的中介或金融机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，情节严重的，甚至还可能受到刑罚制裁。”

王玉臣进一步指出，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

河南融业律师事务所王海涛分析称：“一般来说，房贷是长期贷款，但是经营贷是短期贷款，即便是有较长期的循环贷，可能也需要每年或每几年进行倒贷、需要资金过桥、产生一定的额外费用。如果经营贷到期后，银行贷款政策的调整或者贷款人资信的变化，可能会面临到期后，银行拒绝续贷，那么贷款人就需要偿清贷款，否则面临违约风险。”

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 柳宝庆