二手房交易中律师作用

在买卖二手房交交易中，律师可以协助当事人办理如下事项：
一、审核卖家是否为房屋合法产权人，产权性质是成本价还是标准价;
二、审核卖家是否拥有处分房屋的权利，包括是否还有其他共有人，是否与售房单位有产权份额划分，单位员工是否有先购买权，其房改购房合同中是否规定在一定期限内不能出卖该房屋;
三、审核房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效;
四、审核该房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意卖家售房的书面意见;
五、审核卖家是否有欠缴物业管理费、水电气暖等应缴费用之情形;
六、审核买家资信状况;
七、起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等，包括与房管机构之间变更、转移合同权利与义务的协议等;
八、代理买卖双方对价格进行评估，申请异议复核程序;
九、交接时，审查房屋实际状况是否符合转让合同承诺条件。

如果用贷款买二手房，律师在二手房抵押贷款中主要做如下一些工作：
一、需要对贷款资格进行初审，包括两个方面：一是对借款人主体资格的审查，即借款人身份证明材料的核实和信用水平审查，二是对抵押物的审查即房屋产权情况的审查;
二、作为见证方，见证或代签房地产买卖合同，保证双方交易的合法性和有效性;
三、当买方必须抵押贷款时，此时卖方还没有收到全部售房款的情况下，就必须将房产证同意变更到买方名下，以便买方申请抵押贷款，即二手房抵押贷款中的“先抵押，后放款。”
律师此时的作用是：
1、办理变更手续，将房产证变更为买方;
2、进行他项权利登记，将房产抵押给贷款银行;
3、将房产证或他项权利证交给贷款银行或律师事务所保存;
4、在银行取得他项权利证后，保证卖方将房产交给买方;
5、代买方将银行抵押贷款交给卖方以完成交易。
四、设立专项账户，以便代买方支付各种首期购房款及其他费用，并督促交易各方履约。
五、律师还可以接受委托代为办理文书公证、房屋保险等手续。

“二套房政策”调整有三个前提 买房前要理性

“二套房政策”调整有三个前提买房前要理性

据《新京报》报道，日前，住房和城乡建设部官员透露，中央和地方会“更有力地”调整政策，促进住房消费，其中包括“二套房”政策。

所谓的“二套房政策”，虽然包括税费政策，但主要是指房贷政策。但房贷政策如何调整，权力实际上是在央行和银监会手里。所以，住房和城乡建设部官员对于“二套房政策”如何调整以及何时调整，并不能作出准确的判断，因而在这个新闻中，该官员没有详细的交代。
“二套房政策”的确对楼市影响甚大。可以说，始于2007年底的中国楼市的这轮深度调整，转折点就是二套房房贷门槛的提高，由于利用银行贷款投机炒房的行为被抑制，楼市才出现了炒房人纷纷抛房、买房人多数观望、房价明显回落的现象。今年下半年以来，一些人呼吁“救市”，主要是呼吁给二套房贷松绑。可见“二套房政策”举足轻重。

虽然，“二套房政策”调整的权力主要在金融监管部门手里，但住房和城乡建设部官员的公开表态，还是释放出一些信号，即“二套房贷政策”可能松绑。依笔者之见，即便从扩大内需的角度考虑，“二套房政策”有调整的必要，但需要满足如下三个条件。

首先，排除房贷风险之后才能调整“二套房政策”。2007年9月27日金融监管部门之所以提高二套房的房贷门槛，外因是美国次贷危机爆发，内因是我国房贷违约率上升。为此，央行和建行的研究报告，不约而同指向了房贷风险———我国住房按揭贷款正步入违约高风险期。

值得注意的是，央行于今年发布个人房贷“新政”后，银监会又发出紧急通知要求加强个人房贷风险管理。这意味着房贷依然存在风险。如果在房贷风险没有排除的情况下仓促调整“二套房政策”的话，无疑会进一步加剧房贷风险，反而不利于金融稳定和扩大内需。

其次，二套房概念搞清楚之后才能调整“二套房政策”。二套房一直没有明确的定义，去年在实际操作中先后出现过四个版本，相当混乱。今年因为“改善型住房”定义不明确等原因，各家商业银行难以操作，房贷业务一度暂停。如果二套房概念不清，就会影响房贷政策的公平和效率。

再者，现有“救市”政策效果不理想时才能调整“二套房政策”。今年下半年以来，从中央到地方先后都出台了不少救楼市的政策，涉及房地产开发与销售的方方面面。无疑，这些政策效果显现需要一个过程。只有观察后确认其他政策效果不理想，才可以调整“二套房政策”。这是因为，利好政策太多的话，不利于楼市健康平稳发展。

住房和城乡建设部这位官员称，目前已出台的“购买首套90平方米以下自住商品房减免契税”等政策已经产生利好。因此，“二套房政策”如何调整以及何时调整，最好再等等看，不宜仓促出手。在经济气候多变的今天，理性、谨慎尤为重要。