超建筑面积可以找律师办理吗，航拍房屋面积错误怎么办

文：黄艳、国艺凡

导读：

在不少省份、尤其是经济发达地区的宅基地房屋拆迁过程中，拆迁部门会拿出十几年前甚至二十几年前的航拍图，作为确定合法建筑面积的认定依据。只有在航拍图内的面积才给予补偿安置，航拍图上未体现的面积则作为违法建筑零补偿，或者按照数百元标准给予建筑材料残值补偿。而航拍图拍摄时间，有的早到1997年，晚点的则在2007年。这种普遍的做法是否合法合理呢？

律师说法：

一、航拍图可以作为面积认定参考依据，但并非唯一标准

实践中，很多地方宅基地房屋在土地、房屋产权登记的发放和管理方面并不规范，乱象丛生，一方面，地方行政机关并未严格履行登记管理职责，对农民建房缺少统一有效的管理，大量房屋并未办理土地证、房产证，甚至有的地方整个村、镇都没有登记资料；另一方面，很多老百姓在建房时并无法律意识，新建、扩建时不注意办理相关审批登记手续。

一旦遇到拆迁，出于统一界定标准的考虑，不少地方政府就会将某年某月的航拍面积作为分界线，该航拍图上已有面积部分，认定为合法建筑面积，没有的则作为违法建筑定性。这种做法有利于拆迁工作的标准化，也具有能够适应历史遗留问题的灵活性，本身具有一定的合理性、可取性。不过，现行法律法规中尚无以航拍图作为面积认定依据的相关规定，故目前阶段，以航拍图认定拆迁房屋面积仍停留在地方政策的范畴之内。

严格来讲，集体土地上房屋拆迁，如果没有地方性法规或地方政府规章明确规制调整，应参照适用《国有土地上房屋征收补偿与条例》。而根据《条例》第十五条、第二十四条，拆迁部门应当对房屋建筑面积的实际情况进行调查登记，对未经登记的建筑面积应当结合房屋实际情况和各种特殊因素进行合法性认定。简言之，即“重实质而轻形式”，以公平补偿为核心原则，只要建房时符合当时的建房条件，建房占压土地是宅基地范围之内，房屋楼层未超出当时的层高控制标准，而非为拆迁获利抢建的房屋，都宜认定为合法建筑，给予相应的补偿安置。

二、航拍图拍摄时间如果合理性不足，超过航拍图的房屋面积并不必然是不予补偿的非法面积。

如果以航拍图作为合法建筑面积确定依据，那么，航拍面积直接关系到被拆迁人安置面积和补偿总额的多少。一般来说，每年各地政府部门都会有新的航拍图更新。一旦动迁，应该以哪一年的航拍图为准？如果2019年、2020年拆迁，采用的航拍图是2007年甚至1997年的，可以不可以？以笔者代理的江苏省盐城市某区一宅基地房屋拆迁项目为例，选择1997年航拍图作为房屋面积认定依据，但97年航拍图普遍比2019年动迁时实际房屋面积少一两百平方米，被拆迁人是否只能服从、接受前述标准？

笔者认为，鉴于航拍图确认面积方法本身无法可依，应当围绕公平补偿原则，具体结合尊重历史兼顾现实、有利于生产和生活、有利于社会稳定、政策和法律并用、分阶段区分处理等具体原则合理择定航拍图拍摄时间。上述实例中，1997年的社会经济发展水平、人们的生活水平普遍较低，故而建房面积普遍不大。随着上世纪九十年代社会经济一路高歌猛进，人们为了改善居住条件，拆旧建新、平房改楼房，增加了大量新建建筑，形成了航拍面积、实际面积相差2、3倍的重大差异。如果坚持以97年航拍面积为补偿依据，必然导致被拆迁人现有生活水平降低。而对于被拆迁人来说，有权对这种不公平合理的补偿方案说不，要求职能机关参照适用《国有土地上房屋征收补偿与条例》进行无证面积合法性认定。

最后，笔者提示广大被拆迁人，早期航拍图上没有的面积，并不一定不补偿，航拍图并非法定依据，更非唯一依据，房屋建筑的调查、认定和处理，应当在公平补偿原则框架内具体情况具体分析。