问题二：房屋存在质量问题，买房者的救济

1《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

2 《商品房销售管理办法》

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

3《中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引》

31.2质量问题

房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、给排水系统管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题，主要表现为：……

（5） 供热、供冷系统工程的质量问题，是指暖气设备、中央空调设备等的安装工程等出现的质量问题。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期、供冷期。

31.3发生质量纠纷后的处理方式

房屋质量问题按性质和程度可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况。

第32条律师为买受人提供法律服务的内容

32.1审查开发商提供的《住宅质量保证书》或附件中约定的质量保修条款。

32.2详见20.3。

第33条律师为买受人提供法律服务时的重点内容

33.1审查开发商提供的《住宅质量保证书》或附件中约定的质量保修条款是否符合相关法律、法规、规章的规定，特别是当地行政法规、规章对商品房的保修期限、保修范围、保修责任有特别规定的，是否执行了当地规定。

33.2审查开发商在商品房买卖合同及其附件（包括《住宅质量保证书》）中约定的开发商质量免责条款、处理机制、违约责任是否公平合理。

33.3如开发商承诺商品房的质量标准高于国家标准或对商品房质量有特别约定的，则应在商品房买卖合同中作特别约定。

第34条律师为买受人提供法律服务时的风险提示

如果合同约定买受人应当对是否存在质量问题承担举证责任，且要求以鉴定机构出具的鉴定结论为依据，则买受人很有可能因为高额的鉴定费用而无法向开发商主张权利。

4《合同法》

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。