借名购房协议书需要找律师嘛，借名买房,法律是否保护自己

借名买房，法律是否保护？

作者/张印富律师

【案情简介】

2006年8月，郭某、高某老两口因退休无法贷款购房，遂以儿子郭某1的名义与开发商签订《商品房预售合同》购买1202号房，以郭某1名义办理贷款，通过郭某1银行账户支付购房款和偿还贷款。2007年房屋交付后，郭某、高某入住。不动产权属证书登记在郭某1名下。

2012年12月，郭某1与宋某诉讼离婚，宋某要求分割上述房产，理由是郭某1与宋某2006年3月登记结婚，郭某1于2006年8月签订《商品房预售合同》，诉争房屋在婚姻关系存续期间购买。首付款及偿还贷款均是由郭某1从工资卡账户内按月支付，系郭某1与宋某夫妻共同财产。郭某、高某得知儿子儿媳离婚诉讼中要分割诉争房产，遂向法院主张争议房屋系老两口所有。2014年4月，法院对郭某1与宋某离婚诉讼作出终审判决，因案外人主张权利，对争议房不予处理，双方可另行解决。

之后，郭某、高某向法院提起物权确认之诉，要求确认案涉房产归郭某、高某所有并办理过户，经过多次庭审，感觉诉讼请求很难得到法院支持，在法院判决前，找到张印富律师寻求帮助。张印富律师了解情况后建议其撤诉，然后一次性结清银行贷款，另行以借名买房为由提起诉讼，请求郭某1协助将涉案房产过户至郭某、高某名下。郭某、高某接受张印富律师的建议并委托代理。

诉讼中，宋某得知郭某、高某撤诉后又另行起诉，遂以第三人身份申请加入，述称：原、被告无书面借名买房协议，不存在借名买房的法律关系。诉争房是在被告与第三人婚姻存续期间由被告购买，登记在被告名下，不是二原告购买。二原告支付的购房首付款是对被告与第三人结婚后的赠与。被告通过工资卡账户逐月还贷款，是夫妻的共同收入。二原告只有被告一个子女，平时给被告的银行转款被告均已提现他用，未用于偿还贷款。提前还清房贷，并不能改变诉争房是在被告与第三人婚姻关系存续期间购买、逐月还贷的事实。原告撤诉后又起诉，规避事实和法律，恶意诉讼，侵害第三人的合法权益，应当依法驳回。

被告郭某1认可原告所述事实，双方存在借名买房口头协议，诉争房产登记在自己名下，但二原告享有所有权；购房首付款及偿还贷款是通过我账号支付，但全是原告的；考虑到房产过户税费较高，二原告就我一个子女，没有必要折腾过户。

【判决结果】

一审法院判决：被告郭某1于判决生效后十日内配合原告郭某、高某将1202号房所有权过户至原告郭某、高某名下。

第三人宋某不服，提起上诉。

二审法院判决：驳回宋某上诉，维持原判。宋某仍不服，向高级人民法院申请再审。

再审法院裁定：驳回宋某的再审申请。

【律师解读】

父母出资购房，登记在子女名下，因子女婚姻变故，引发诉争房产归谁所有的纠纷，是司法实务中比较棘手问题。基于父母子女间密切的人身财产关系，父母出资时很少留下证据证明自己出资的性质。一旦涉诉，双方的主要证据多为当事人陈述。依据当事人陈述，可能存在多种法律关系。依据不同的法律关系，其结果大不相同。本案，因婚姻变故引发争夺房屋所有权，在离婚诉讼中未解决了，在原告提起的物权确认纠纷中也感觉胜诉无望。按原告说法，经向张印富律师咨询帮助，最终还是以借名买房合同为由起诉实现了维权目的。生活中，出资人与登记人不一致的情形大量存在，因婚姻变故争夺房产的现象也时有发生。作为出资购房的父母如何维权，本案具有一定的典型性，尤其以下几个观点值得予以关注。

一、无书面合同，并不等于无合同

合同与书面合同，是两个不同的概念，理清概念很重要。实质上合同是当事人之间达成合意的结果，形式上合同有书面形式、口头形式和其他形式，其他形式的合同，可以根据当事人的行为或者特定的情形推定合同的成立。本案，借名买房的理由是父母因退休购房不能贷款。父母借儿子名义购房贷款，生活中大量存在，理由正当。父母子女间，因亲情及信任关系未签署书面合同，达成口头协议也是协议，与生活常理不悖，亦不违背法律规定。打官司选择方案，熟知社情民情是必不可少的因素。在原告与被告均认可借名买房协议存在的情形下，作为合同当事人之外的第三人，以不存在书面合同为由，否认原告与被告存在借名买房协议，其反驳主张难以成立。

二、正确选择诉讼方案，有利于实现维护权益之诉讼目的

不同的诉讼方案对应着不同的法律关系，抓住案件的核心，提出合适的诉讼请求，法官才可能认同你的观点。本案，原告在儿子婚后出资购房登记在儿子名下，是赠与和还是借名，在无确定证据情形下，具有很大的模糊性。而认定是赠与或者是借名，直接涉及到房产的归属。根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出资人要想证明登记在他人名下的房屋归自己所有，自然存在很大的难度。以物权确认纠纷起诉，原告处于非常不利的地位，很难实现自己的诉求，而从借名买房合同的角度起诉，只要实现了房屋过户登记到自己名下，根据法律规定，自然实现了房屋归自己所有的目的。案件背后博弈的目的，其一是诉争房不被前儿媳宋某分割；其二是把诉争房产过户到原告名下更好地保护自身利益。选择另行起诉，能够满足上述维权目的，最终也取得了满意的结果，故，维权思路很重要。

三、登记在夫妻一方名下的房产，并不一定是夫妻共同财产

生活中，房产登记人与所有权人不一致的情形大量存在。如果登记人并非房产所权人，即便登记在夫妻一方名下，也不能视为夫妻共同财产。父母借儿女名买房，符合借名买房的常态，不违反法律规定。本案二原告是出资人和居住使用人，虽缺少书面合同证明借名买房协议存在，但基于父母子女间密切的人身财产关系而忽略签署书面合同，也与常理不悖。郭某1仅是登记物权人，非真实物权人，诉争房屋自然不可能被认定为郭某1与宋某的夫妻共同财产。

四、用夫妻一方工资账户内的存款还贷，并不必然是夫妻共同财产还贷

通常情况下，夫或妻工资账户内的工资收入，视为夫妻共同财产。但汇入工资账户的金钱并不一定是工资收入，用工资账户内存款偿还贷款，也并不一定是用的个人工资。金钱是一般等价物，并非特定物。本案中，原告将房款转给被告，再由被告按揭还款，原告将款汇入被告账户后，即视为原告完成委托被告代为还贷的义务，不管被告是否取现、是否直接用于还贷、或通过工资账户分期还贷，均不影响认定二原告是实际偿还贷款人的事实。

五、赠与是一种双方法律行为，必须双方达成合意。

本案中，原告没有赠与的意思表示，不能强行认定为赠与，被告也不认可赠与。第三人宋某主张原告转给被告的款未用于偿还贷款，应当视为赠与，这不符合赠与合同的法律特征。逻辑推理错误，推导不出所主张的结果，此乃诉讼维权之大忌。