房产纠纷找拓夫律师有用吗，商品房买卖合同无效的情形

根据法律规定，售房人与购房者协商一致，遵循平等自愿、诚实信用的原则针对待售商品房可以签订商品房买卖合同，成立商品房买卖合同关系，买卖双方应遵守商品房买卖合同约定，依法履行合同义务。但合同履行需以成立的合同合法有效为前提，合同的成立不等于合同的生效，违反法律的强制性规定签订的房屋买卖合同无效。

2017年3月，刘某与某开发商签订商品房认购合同，约定刘某于2017年3月10日购买位于该开发商所在县城商品房一套，总房款为66万，房屋建筑面积110平米，单价6000元/平方米，并约定了房屋所在小区名称、房屋准确位置、门牌号、房屋交付时间及条件、违约责任、物业交割情况、争议解决办法等。合同签订后，刘某按合同约定支付房款，至2018年底，届房屋交付时间，刘某从开发商处得知房屋无法按期交付，且购买房屋所在楼盘因土地使用权、规划和施工许可、预售许可等手续尚未办理，将延期2年交房。但随着房价上涨，该县房屋单价均价已超过7500元/平方米，且刘某急需该房屋装修入住，遂与开发商协商退房事宜，协商未果发生纠纷。

就本案来看，刘某与上述开发商签订房屋认购合同且实际支付合同约定房屋价款，其主要合同义务已履行完毕，刘某与该开发商之间的房屋买卖合同关系成立。此处需要注意，刘某与开发商虽签订的合同名称为“房屋认购合同”，但双方于该合同文本中明确约定了房屋交易双方信息、房屋所在小区名称及位置信息、房屋交易价款、房屋交付时间及交付条件、违约责任及争议解决办法等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此刘某与该开发商签订的房屋房屋认购合同具备房屋买卖合同的形式，应当认定刘某与开发商之间的房屋买卖合同关系成立。

但是，经刘某从该开发商处了解到的信息来看，刘某购买房屋所在楼盘，该开发商并未办理土地、规划、施工、预售等相关行政审批手续，该楼盘不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》及相关方法律规定的商品房，该商品房认购合同所涉及的房屋不符合以上法律规定的可预售范畴，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，刘某与该开发商签订的房屋认购合同应当认定无效，认定该房屋认购合同无效，从本质来看是因为刘某所购买房屋按照法律规定属于禁止销售或预售范围，刘某与该开发商签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，该类合同应属无效。

但房屋买卖中因购房者投资价款高，购买需求急迫，且在房屋买卖过程中相对于开发商等出卖方不具备交易中优势，投资风险相对较高，因此房屋买卖具有其特殊性，房屋买卖合同因以上原因被确认无效，购房者应当在买卖关系中受到法律的保护，在确认合同无效后解除房屋买卖合同时应享有要求返还已支付房款、获取赔偿等权利。为贯彻民法的公平原则，诚实信用原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，刘某购买房屋与开发商签订的《房屋认购合同》符合该条第一款规定，因此刘某有权解除上述合同，并要求开发商返还已付房款、支付自其交付房款之日至退还房款之日所产生的利息；此外该开发商明知刘某所购买房屋不具备预售条件仍然与刘某签订上述合同，并造成了刘某的巨大损失，应当按照法律规定对刘某承担赔偿责任，刘某可在返还房款、支付利息外向该开发商主张地区房屋单价上涨所产生的差价损失并向该开发商主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

需要提醒的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此来看，购房者可以通过诉讼的方式确认合同无效并解除，但是该主张的提出具有法定时限及行使条件，购房人应赶在开发商办理商品房预售许可证明前至人民法院诉讼立案。如起诉前开发商取得商品房预售许可证明，那么购房人只能针对开发商的违约情况另行主张合同违约后的相关权益。

当然，导致商品房买卖合同无效的事由并非仅限本文中所指情形，因房屋限购政策、交易欺诈、恶意串通损害第三人利益等情形亦可导致合同无效，本文不再赘述，仅就以上商品房交易过程中常见情形作出论述。

参考法律：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》

《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国担保法》

《中华人民共和国民法通则(2009修正)》

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