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居间服务合同中返佣纠纷案例分析

以广东省为例

一、谢洁洪、中原地产公司代理（深圳）有限公司居间合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤03民终14252号，广东省深圳市中级人民法院

一审法院认为：
谢洁洪称中原地产公司、武建宇承诺给予5个99折加5万元优惠，计583923.71元。中原地产公司、武建宇不予确认。谢洁洪未提交充分证据予以证明。谢洁洪还主张武建宇书写的《返佣承诺书》承诺大康公司支付佣金给中原地产公司后，由中原地产公司向谢洁洪返成交价1.5%的佣金，计175159元，但未见中原地产公司、武建宇签名或签章确认。且大康公司出具书面说明未向中原地产公司支付涉案房产的佣金，支付前提条件暂不存在。故谢洁洪请求中原地产公司、武建宇支付购房折扣、优惠款及利息，事实依据不足，法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回谢洁洪的诉讼请求。

案件受理费7829元，由谢洁洪负担。

二审法院认为：

本院认为，本案系居间服务合同纠纷。谢洁洪主张中原地产公司应向其返还承诺的购房优惠差额396827.71元。谢洁洪提供了中原地产公司工作人员武建宇书写的《返佣金承诺书》。在该承诺书中，武建宇承诺返佣金为成交价格的1.5%。中原地产公司主张该承诺书并无武建宇签名和中原地产公司盖章，且开发商大康公司亦未将涉案房产交易的佣金支付给中原地产公司，故该返佣金承诺的条件并未成就。

对此，本院认为，虽然该承诺书并无武建宇的签名或中原地产公司的盖章，但中原地产公司及武建宇均确认该承诺书系武建宇本人书写，且武建宇在将该承诺书交付谢洁洪后也未有任何撤回或撤销该承诺的意思表示，故该承诺书应视为武建宇的真实意思表示。而在涉案房产居间服务过程中，武建宇一直代表中原地产公司与谢洁洪沟通、商谈及进行交易，由此说明谢洁洪有理由相信武建宇的承诺行为系代表中原地产公司。而武建宇也表示其在出具《返佣金承诺书》时与中原地产公司进行过沟通。中原地产公司无证据显示其在知晓该承诺书后至本案诉讼前曾对该承诺书的内容提出过异议。

因此，本院认为武建宇书写《返佣金承诺书》系代表中原地产公司作出的承诺。该承诺应具有法律约束力。中原地产公司与武建宇并未提供证据证明其在出具该承诺书时曾明确告知谢洁洪，该佣金的返还需以谢洁洪作为中原地产公司有效客户为条件，也无证据显示在该承诺书出具前，谢洁洪对其首次到访涉案房产的情况作出过虚假陈述。

至于《返佣金承诺书》中对于“开发商大康把佣金给中原地产公司，中原地产公司返于客户”的约定，因其同时载明“时间2016年1月12日至2016年7月12日”，故本院认为，该约定仅是对返还佣金的时间约定，而非对返还佣金条件的约定，即在2016年1月12日至2016年7月12日期间内，中原地产公司向谢洁洪返还佣金的时间以大康公司把佣金支付给中原地产公司为准。且即使谢洁洪不属于大康公司应向中原地产公司支付佣金的范围，武建宇和中原地产公司在向谢洁洪出具《返佣金承诺书》时也应审查谢洁洪是否符合返还佣金的条件。武建宇和中原地产公司在未查清谢洁洪是否符合返还佣金条件的情况下就出具承诺书，系其自身存在过错，其也应按承诺向谢洁洪返还相应的佣金。

因此，本院认为，中原地产公司应按《返佣金承诺书》承诺的标准向谢洁洪返还佣金175159.4元（11677295×1.5%）。另外，因《返佣金承诺书》明确返还佣金的期间是在2016年1月12日至2016年7月12日，中原地产公司未在该期间内按承诺返还佣金，应从2016年7月13日开始按同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止。一审此项处理有误，本院予以纠正。

二审裁判结果：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初30664号民事判决；

二、被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人谢洁洪返还佣金175159.4元及其利息（以175159.4元为基数自2016年7月13日起按同期人民银行贷款利率支付利息至实际支付之日止）；

三、驳回上诉人谢洁洪的其他诉讼请求。

二、深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司、深圳市中力置业咨询有限公司居间合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤13民终1312号，广东省惠州市中级人民法院

一审法院认为：

被告一向两原告出具的《返佣承诺》是其真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间存在居间合同关系。原告已购买涉案房产并开始供楼，被告一应当依约向原告返佣，被告一为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），不具有法人资格，其民事责任应当由被告二承担。故原告诉请两被告共同支付佣金款15354元，依据充分，本院予以支持。原告诉请两被告支付交通费及经济损失，缺乏法律依据，本院不予支持。被告一提出原告是通过开发商坐车前往购房现场导致被告一没有实际收到佣金的抗辩理由不成立，本院不予采信。

一审裁判结果：

一、被告深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司、深圳市中力置业咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐云飞、冯燕共同返还佣金款15354元；二、驳回原告徐云飞、冯燕的其他诉讼请求。

二审法院认为：

本院认为，本案系居间合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人出具的返佣承诺所约定的返租条件是什么，条件是否成就，应否给被上诉人返租。具体评述如下：

关于上诉人出具的返佣承诺所约定的返租条件是什么，条件是否成就，应否给被上诉人返租的问题。

深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司于2017年4月4日向冯燕、徐云飞出具《返佣承诺》，载明：“今冯燕、徐云飞成功认购<太东天地花园>2栋2单元404号房，定金已交50000（伍万元），现中力地产承诺返佣金：15354元（壹万伍仟叁佰伍拾肆元正），公司承诺客户按揭供楼时公司开始返现。（一次性返完）”由此可知，返佣条件是客户按揭供楼时。现冯燕、徐云飞依约办理了按揭贷款手续并于2017年7月1日开始供楼，返佣条件已经成就，上诉人应当一次性支付返佣款，但该公司未履行合同义务，依法应当承担违约责任。上诉人辩称被上诉人通过开发商内场派车到楼盘现场了解过涉案房屋影响其收取销售涉案房产的佣金，未收到佣金故不予返佣。

本院认为，首先，上诉人对于被上诉人对其辩称的事实未能提交充足证据加以证实。其次，上诉人出具的承诺函中并未设置并告知存在上述返佣限制条件，因此被上诉人是否通过其他途径了解涉案楼盘并不影响该返佣承诺的成立，上诉人是否收到销售涉案房产的佣金也不是本案双方当事人之间返佣条件成立的前置条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故此，一审法院认定上诉人应向两被上诉人返还佣金款15354元并无不当，本院予以维持。

三、赵波与李高兴、韦军居间合同纠纷一审民事判决书，（2020）粤19民终1316号，广东省东莞市中级人民法院

一审法院认为：

本院认为：本案为居间合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案欠条对两被告是否有约束力；二、两被告应否承担向原告支付佣金及利息的责任。涉案《商品房买卖合同》是以余芹的名义签订，但签订上述合同及协议时，原告赵波与余芹是夫妻关系持续期间，结合原告起诉状中陈述的事实和理由，本院认定原告亦为涉案《商品房买卖合同》的共同受让方。

关于焦点一。被告韦军出具欠条给原告，但该欠条中并无任何公司的签章，被告韦军亦确认出具涉案欠条未经过其任职的公司同意，虽然欠条中有记载由被告李高兴待原告交纳涉案购房首期款及银行按揭贷款后返佣给原告，但被告李高兴不确认已授权被告韦军出具该欠条并同意返佣给原告，因此该欠条的当事人为原告及被告韦军，该欠条对被告李高兴无约束力。

关于焦点二。涉案欠条系原告与被告韦军的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制效力性规定，合法有效，对原告及被告韦军双方有约束力。涉案欠条上约定支付佣金的条件为原告支付完购房首期款及银行按揭贷款后。原告已于2016年12月14日支付了购房首期款，并于2017年2月4日通过银行按揭贷款方式支付了剩余购房款，返佣条件已成就，但双方未对支付佣金的具体时间进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告主张其已于2017年3月9日通过微信方式催告被告韦军返佣，但原告未提供证据证明该主张，原告应承担举证不能的不利后果，本院不予采信。

原告通过诉讼方式向被告韦军催要佣金，被告韦军于2019年9月20日收到本院送达的起诉状副本，被告韦军应于收到起诉状副本的次日（即2019年9月21日）向原告返佣。虽然被告韦军主张上述返佣必须要原告及其弟弟两人同时购买各一套房产才有返佣，但涉案债条中没有该约定，原告对被告韦军的该项主张亦不确认，故本院对被告韦军的该主张不予采信。现返佣期限已届满，被告韦军未向原告支付该佣金，故原告诉请被告韦军支付约定的返佣金额15000元合法有据，本院予以支持。

关于逾期返佣的利息损失。原告与被告韦军未约定逾期支付佣金的违约金或违约金计算方式，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，原告主张逾期利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算合法有据，但起算时间应从被告韦军逾期支付佣金的次日（即2019年9月22日）。本院对原告主张的逾期利息符合上述计算方式的部分予以支持，超出上述部分不予支持。

一审法院判决：

一、限被告韦军于本判决生效之日起十五日内向原告赵波支付佣金15000元及利息（以15000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准，从2019年9月22日起计算至款项付清之日止）；

二、驳回原告赵波的其它请求。

二审法院认为：

本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对李高兴上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案的争议焦点：李高兴是否需向赵波支付返佣金额14243元。分析如下：

李高兴上诉主张其出具《返佣债条》是职务行为。但李高兴在一审庭审中确认案涉债条系其以个人名义向赵波出具，其代理公司不会以该种债条的形式向购房者出具，案涉债条亦无任何公司的签章。李高兴二审提供的证据亦不能证明其出具《返佣债条》是职务行为。故原审认定该债条的当事人为赵波及李高兴双方，对双方有约束力并无不当。本院对李高兴的该项上诉主张不予采信。

李高兴主张案涉债务附两个条件，条件一是必须赵波及其弟弟两人同时购买各一套房产才能返佣，但涉案债条中没有相关约定。条件二是需待富力湾结佣后方可转付，但案涉债条对结佣时间有进一步明确约定，即赵波付完首期款后一个月内支付。现返佣条件已成就，原审支持赵波要求李高兴支付返佣金额14243元的诉请正确，本院予以维持。

驳回上诉，维持原判。

四、杨宇与刘恩棋、深圳世联行地产顾问股份有限公司居间合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤0303民初17928号，深圳市罗湖区人民法院

一审法院认为：

本院认为，根据《承诺书》、《不动产信息查询结果单》、《关于麓园项目销售代表违规操作的通知函》可以证实杨宇经刘恩棋与案外人达成买卖商品房的事实。刘恩棋承诺在杨宇支付首期款70天后（最迟不晚于2019年3月15日）即向杨宇返还佣金10000元、2019年6月30日前返佣75000元，杨宇庭审时主张其在2018年12月30日支付首付款，但未举证，对该主张本院不予支持，本院认定刘恩棋返佣10000元的时间节点为2019年3月15日，返佣75000元的时间节点为2019年6月30日。综上，返佣条件已经成就，刘恩棋应当向杨宇返还佣金并按照中国人民同期贷款利率支付逾期返佣的利息。

至于世联行公司是否应当承担连带返佣的责任，本院认为，从《承诺书》中来看，系刘恩棋个人向杨宇作出的返佣承诺，《承诺书》也并没有加盖世联行公司的公章或者负责人的签字，《关于麓园项目销售代表违规操作的通知函》亦对刘恩棋违规转介的行为予以确认并作出处理决定，故本院认定，刘恩棋关于返佣的承诺系其个人行为，世联行公司对此不承担连带责任。

一审裁判结果：

一、被告刘恩棋于本判决生效之日起十日内向原告杨宇返还佣金85000元并支付逾期付款的利息（利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，其中10000元自2019年3月16日起算、75000元自2019男7月1日起算，计至款项清偿之日止）；

二、驳回原告杨宇其他诉讼请求。

五、李秀华与关醒华居间合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤0112民初8009号，广州市黄埔区人民法院

一审法院认为：

本院认为，关醒华向李秀华出具《承诺书》，承诺在李秀华购买万科里享家T112405房收到开发商佣金后向其返还26000元。本案中，李秀华已于2019年2月就购买该房屋签订认购书并于同年4月办妥银行按揭贷款，即已经完成了《承诺书》约定的购房条件，双方对此并无争议。

双方的争议焦点为关醒华称要等收到开发商佣金后才能向李秀华支付26000元的抗辩是否成立。

本院认为，首先，李秀华签订《广州万科里享花园认购书》至庭审之日已近一年时间，关醒华亦称其他单子基本都已经结算佣金，可见关醒华辩称其尚未收到开发商支付的佣金，不符合一般房地产中介行业交易惯例，故对关醒华称其尚未收到开发商佣金的抗辩意见，本院不予采信。其次，即便关醒华确实尚未收到开发商支付的佣金，但其在近一年的时间里未就案涉房屋的佣金向开发商主张权利，亦未提交任何证据证明其曾经向开发商催收过案涉房屋的佣金，属于以消极行为阻止收到开发商佣金这一条件成就，应视为条件已成就。最后，关醒华以个人名义向李秀华出具《承诺书》，应依约承担付款责任。综上，本院对关醒华的上述抗辩意见不予采纳，其应当按照约定向李秀华支付26000元。

关于李秀华主张的利息，因双方并未就款项的支付约定利息，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

一审裁判结果 ：

一、被告关醒华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李秀华支付26000元；

二、驳回原告李秀华的其他诉讼请求。

小结：
关于返佣的承诺如系中介人员的个人行为，则中介公司对此不承担连带责任。