道华房产律师团·案例分析——当支付的定金超过主合同标的额 20%时，如何确定返还数额？甘某诉陈某房屋买卖合同纠纷一案

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

案情简介：

2014 年 7 月 7 日原告与被告签订了《二手房买卖合同》,约定被告将其共同所有的位于深圳市沙河东路某小区X 栋XX 号，（以下简称涉案房屋)的房产转让给原告，原告依约于 2014 年 7 月 8 日由其妻子彭某霞的账户以转账的方式向被告支付 300 万元，被告陈某于 7 月 8日向原告出具《收条》,明确收到定金 300 万元。后被告称其因赎楼缺少资金,要求原告再支付 200 万元定金,原告同意后于 9 月 1 日由其妻子彭某霞的账户以转账的方式向被告支付 200 万元,同日,被告陈某向原告出具另一份收条《收条》,明确收到定金 200 万元。

然而被告至今既未还清按揭银行贷款以及注销抵押登记手续,也未依约将房产交付给原告。原告认为被告的行为已经构成违约,为维护原告合法权益,现特向法院提起诉讼,请求法院判决:1、解除原告与被告于 2014 年 7 月 7 日签订的《二手房买卖合同》;2、被告双倍返还原告定金共计 1000 万元；

审理过程：

原告与被告签订的《二手房买卖合同》合法有效，并且以上事实有《二手房买卖合同》、房产证的复印件、《收条》、《银行流水账单》、《补制客户回单》、结婚证复印件、《深圳市房地产权登记中心房地产查封(备案)表》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

根据法律规定定金的数额不能超过合同标的额的 20%，故原告多支出的 200 万元不能认定为定金,性质应为购房款。即本案中的定金最高额应为 256 万元,故被告在返还原告 500 万元款项的情况下,还应向原告支付定金损失 256 万元。

综上，被告应向原告双倍返还定金512万,并退还原告多支付的购房款 244 万元,共计756 万元。

道华律师评析：

在我们日常交易的过程中，为了防止对方不履行合同约定的内容，会采取先交付定金方式。若对方违约，则定金不返还，但是若是自己违约，则要双倍返还对方以付定金金额，这属于定金罚则，用来约束双方及时履行义务。但为了避免有些人利用这一规定故意让对方违约，法律在定金的金额上进行了限制，不能超过主合同金额的 20%。如果实际支付的定金金额超出主合同标的额的 20%， 多出来的根据合同内容来确定，比如本案中多出来的金额性质为购房款。

道华房产律师团

2017年6月25日

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