房产争议律师_找牛方兴，房产拍卖成交收费由谁承担责任

房产拍卖成交后，买受人提出拍卖过户税费根据法律规定不应该有其全部承担，可以得到支持吗？

答案是否定的。

执行法院拍卖公告中“涉案标的物拍卖产生的税费由买受人承担”的内容虽与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定不一致，但买受人自愿参加竞买，应当清楚知悉并属于自愿接受拍卖公告规定的相关条件，应当按照该条件参加竞买并承担相应费用，如不接受拍卖公告规定的条件其可选择不参加竞买。在买受人竞买成功后，如果再以税费过高、不应由其承担为由撤销该项执行拍卖行为，将导致该司法拍卖条件发生重大改变，即在拍卖前和拍卖后分别设定两种不同的拍卖条件，对其他未参加竞买的潜在竞买人而言有失公平，也不利于司法拍卖的稳定。因此，对买受人在竞买成交后要求撤销拍卖税费概由买受人承担的请求，不予支持。

律师点评：1、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十条因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。 在房屋交易中如果没有明确约定，绝大部分税费（如增值税，个人所得税，契税等）应该有出卖人承担，卖家只需承担印花税和过户所需的契税。

2、《拍卖法》第三十八条买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。第三十九条买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。

《拍卖法》第四十六条拍卖公告应当载明下列事项：
　　（一）拍卖的时间、地点；
　　（二）拍卖标的；
　　（三）拍卖标的展示时间、地点；
　　（四）参与竞买应当办理的手续；
　　（五）需要公告的其他事项。

拍卖要以拍卖公告为准，违反《拍卖法》的规定要承担对应的法律责任。

3、综上所述，网络拍卖要以拍卖公告为准，拍卖成交后违约成本很高，《拍卖法》属于特别法，特别法由于普通法，在买受人竞买成功后，如果再以税费过高、不应由其承担为由撤销该项执行行为，将导致该司法拍卖条件发生重大改变，即在拍卖前和拍卖后分别设定两种不同的拍卖条件，对其他未参加竞买的潜在竞买人而言有失公平，也不利于司法拍卖的稳定，同时也违反了法律的规定，要承担不利的法律后果，得不偿失。

进入2021年后在上海地区的拍卖公告中一般会出现以下内容：“所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。买受人自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至法院院申报退款，逾期视为买受人自愿负担；可能存在的水、电、气、物业管理等欠费均由买受人承担。”对于以上内容可以这样理解：1、房产买卖的过户费用由原房东和买受人根据法律规定各自负担，这就意味着原房东要承担绝大部分费用，比如卖方承担的个人所得税达到房屋差价的20%要有卖方承担； 2、买方要在过户时先行为卖方垫付上述有卖方支付的款项，然后在规定的期限内要求退还该垫付的款项；换句话说，买方要为卖方先行垫付房产过户的税费，然后十个工作日内再去法院要求退还，且过期不退还。

律师建议买拍卖房产时，最好聘请专业人士咨询一下，做到有备无患，有些地方（例如：上海市）买拍卖房产除了税费条件以外，还有房产限购的要求，就是说拍卖房产的买受人要符合上海市限购房产的条件（比如：连续缴满五年社保等）。