房本没下来补偿找律师费用，逾期交房,逾期办证时,违约金如何计算

在商品房买卖合同中，出卖人负有将符合合同约定和法定条件的商品房交付给买受人的义务，享有收取购房款的权利；而买受人则负有支付购房款的义务，以及享有要求出卖人交付房屋的请求权。

买房是人生中的一件大事，一件喜事，但现实中，房屋买卖合同，尤其是商品房买卖合同中逾期交房，逾期办证的现象屡屡发生，那遇到此类问题怎么解决呢？

案情简介:

李某与开发商蓝天公司（匿名）签订了商品房买卖合同，约定购买位于北京市某区的房屋一套，建筑面积百平米，同时，合同约定了房屋的单价以及总价款，并且还约定了办理房产证手续的时间。合同同时约定，如果蓝天公司不能按期交房，买方有权索要违约金，超过90天，买房人可以解除合同。后开发商蓝天公司取得了大产权，并将涉案购买的房屋办理了抵押。诉讼纠纷时，房屋一直能解压，也未给买方李某办理房产证。

于是，李某将开发商蓝天公司告上法院，要求为他办理产权证，同时，支付预期办证共长达四年时间的违约金。

但开发商答辩认为，公司不应该承担违约金，因为合同约定，如果不能按期交房，买方应在90天内追索违约金，超过90天，买房人有权解除合同，所以买方可以行使解除权，无权要求超过90天的违约金。此外，办证的请求，也应该适用诉讼时效，已经超过三年，

律师分析:

第一，买受人办证的请求权是否适用诉讼时效？法学理论上是存在争议的。现实中，买受人在已经实际占有使用房屋后，请求出卖人履行办证义务的请求权，具有物权的属性，不应该使用诉讼时效的规定。这个观点在民法理论上不完全成立，但在实践中，不存在任何争议。

主要原因在于买受人作为商品房买卖中的弱势群体，其利益应当优先得到保护，如果买受人实际居住房屋后，仅仅因为怠于主张权利超过法定的诉讼时效期间，就无法要求出卖人办理房屋产权证，那中国老百姓根本是不能接受的，所以这样处理，有利于，稳定交易促进社会和谐稳定。

另外，开发商的主要义务就是交付房屋和到房屋主管部门报送办理房产证所需的材料，如果因为开发商的原因没有报送材料，而仅仅因为买受人没有主张权利，就失去这项权利的话，显然，与法律的初衷是相背离的。

第二，逾期办证或者逾期交房的，违约金怎么计算？

一般来说，如果合同中有明确约定，按约定，即所谓的约定优先原则。

有的在合同中明确约定逾期交房，逾期办证等各项违约金具体数额的，那该诉讼时效期间，应该是从约定的期限届满之次日起计算。但大多数约定的是，每超过一日或者以月为单位的累计计算违约金数额，这个从法律上来说，属于继续性的债权，以每个个别的债权分别使用诉讼时效。

判决结果:

判决开发商蓝天公司自判决生效之日起30日内，协助买方李某到北京市某区不动产交易中心办理过户手续。

此外，由于双方合同中只约定了逾期交房的违约责任，没有约定逾期办理房产证的违约责任，所以根据最高院关于商品房买卖的相关解释，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。

经验总结:

预期交房，逾期办证在实践中相对来说比较普遍。本案是逾期办证引发的纠纷，现实中逾期交房的纠纷也比较多，处理标准与预期办证相类似。

这类纠纷主要要看逾期的原因，逾期的时间长短，合同有无对于逾期办证或逾期交房行为的相关约定？如果违约金约定的过高，如何处理？发生逾期交房，逾期办证时，违约金的计算起点和计算止点等，这些问题都要在专业律师的指导下才能有更好的结果。

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