在二手房屋买卖过程中，经常会出现一种情况，就是实际卖房人因为各种原因不能亲自代人看房、或者直接出面签订合同，而是委托他信任的人代理办理相关事宜。
本律师就在近期遇到一则相关的咨询，咨询人是卖房人，他说因为疫情原因其在外地，本地的房屋就授权他的兄弟代为签订合同，在签订合同前一切房屋买卖事宜都已谈妥，其兄弟就是在中介处与买房人一起签订合同而已，真正实际房屋过户时，卖房人也就能够返回本地亲自办理了。当时因为各方都知道卖房人不在本地，所以也都对于其委托兄弟代为合同签字的事情没有异议。
但是，签订合同后买房人又反悔不想购买该房屋了，就以卖房人没有出具书面的授权委托书为由，主张其兄弟代为签署的房屋买卖合同无效，从而要求卖房人返还已经收取的房屋买卖定金。
针对这个事情，虽然当时签订合同时各方都知情也同意，但是因为的确没有书面的授权委托书，所以被买房人找到了理由。但是就此事的法律关系其实涉及的还是在无权代理情况下，代理人所签订的合同是否有效、如何有效的问题。
我国《民法典》相关规定为，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
结合到前面提及的情况中，虽然没有书面的授权委托书，但是在签订合同时各方都知道情况并同意由卖房人的兄弟代签合同，实际也最终成功签订了合同，可见当时的买房人是相信卖房人的兄弟有代理权的，代理行为是有效的。再者，卖房人并没有反悔说不卖房了，卖房人一直是愿意继续履行合同的，可见也是愿意对其兄弟的代理行为进行追认的，自然也不构成代理无效的情况。
所以，综合这种因素，本律师还是更倾向于认同该房屋买卖合同有效，买房人反悔构成违约、应承担违约后果的看法。
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