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第三章 杭州市商品房预售合同纠纷情况分析（下）

四、购房者逾期付款的责任

1、开发商主张继续履行合同及违约金的情形

判例示例：浙江保利房地产开发有限公司与姜敏商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0191民初3543号】

（略）

2、开发商主张解除合同及违约金的情形

判例示例：杭州安源房地产开发有限公司与曹锦茂商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0110民初15849号】

（略）

3、开发商放弃追责的情形

判例示例：杭州宝龙房地产开发有限公司与甘小梅商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0191民初3198号】

（略）

4、贷款不能时双方责任认定

判例示例：杭州恒和蕾束置业有限公司、蔡青青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【案号（2017）浙0110民初18758号】

（略）

5、购房者部分履行债务时的债务抵充顺序

判例示例：杭州宝龙房地产开发有限公司与甘小梅商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0191民初3207号】

（略）

风险解读

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条和第十六条的相关规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

实践中，商品房买卖合同解除条件与违约金标准都可由开发商与购房者自行约定，购房者逾期付款时，开发商可以根据合同约定主张逾期付款违约金。当购房者逾期付款期限到达合同约定的解除条件时，开发商有权选择解除合同并主张违约金或主张要求购房者继续履行合同并主张违约金。

五、开发商破产时房屋归属问题

1、归属开发商的情形

判例示例：浙江临安中都置业有限公司与陈林凤、沈福林商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0110民初11513号】

（略）

2、归属购房者的情形

判例示例：包国标、叶梅芳等与杭州祐康紫金港置业有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书【案号（2017）浙0104民初4249号】

（略）

3、购房款返还是否有优先受偿权

判例示例：浙江亚西亚房地产开发有限公司、赵巧萍商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案号（2018）浙01民终1360号】

（略）

风险解读

根据我国企业破产法的相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。对于债务人财产的认定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。其中下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

实践中，开发商企业出现破产情形时，若商品房买卖合同处于双方均为履行完毕的阶段，则破产的开发商管理人有权解除或要求履行开发商与购房者之间的商品房买卖合同。若购房者已经履行完毕全部付款义务，且商品房尚具有履行可能性的，购房者主张开发商交付房屋并办理房屋权属证书时，一般可得到人民法院支持。

六、格式条款的效力问题

1、免责条款的效力

判例示例：谢萌霞、杭州都成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0110民初18225号】

（略）

2、非免责条款的效力

判例示例：郑招伟、鲁杰英等商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙01民终3652号】

（略）

风险解读

根据我国合同法的相关规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。并明确规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

实践中，开发商提供的格式条款中属于加重购房者义务或限制购房者权利的免责条款可被认定为无效，对于开发商提供的不属于加重购房者义务也不属于限制购房者权利的非免责条款有效，双方都应遵守。

七、其他

1、销售顾问未经授权所作的承诺是否有效

判例示例：廖明伟、桐庐碧桂园房地产开发有限公司、周国燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案号（2017）浙01民终8440号】

（略）

2、开发商的告知义务

判例示例：朱积攀、张雁等与杭州极富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0110民初589号】

（略）

3、开发商与购房者互相配合的义务

判例示例：杭州华瑞双元房地产有限公司与葛莉莎商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0109民初16121号】

（略）

风险解读

根据我国合同法相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。实践中，开发商的销售顾问在工作地点、工作时间向购房者介绍商品房信息时，购房者有理由相信销售顾问拥有开发商代理权，其超越代理权限所做的代理行为构成表见代理，在此情形下销售顾问所做承诺应当认定为有效。

对于合同的履行，合同双方有互相配合的义务，如商品房买卖合同履行过程中，开发商应配合购房者办理房屋权属登记，购房者应积极主动办理房屋权属登记。当商品房买卖合同依法或依约解除时，购房者也应当配合开发商办理撤销房屋预约登记的手续。

参考法律：《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

第四章 关于我们

一、盈科律师事务所简介

盈科律师事务所（下称“盈科”），是一家全球化法律服务机构，总部设在中国北京，在中国大陆拥有57家办公室，盈科全球法律服务体系已涵盖52个国家的100个国际城市，盈科律师事务所7000余名员工，致力于为客户提供全球商务法律服务，为客户创造价值。

2017年在《American Lawyer》的THE GLOBAL 100调查榜单，盈科在MOST LAWYERS榜单中，位列第2；在CHINA 40-GROSS REVENUE榜单中，位列第4。盈科荣获ALB2017年中国30强律师事务所、连续5年荣获ALB中国发展最快10家律所之一。2017年、2016年、2015年、2013年，英国著名法律杂志《The lawyer》公布了“亚太地区律所100强”，盈科律师事务所连续四年荣登“亚太地区最大规模所”。

盈科律师事务所设有“文化传媒专业委员会”、“法律顾问专业委员会”、“企业法律风险管理专业委员会”、“私募投资专业委员会”等37个全国专业委员会和“PPP法律事务研究中心”、“不良资产事务中心”两个中心，能够为企业提供专业、全面的法律服务。近年来，盈科积极推动国际化发展，大力拓展全球化布局，积极响应国家“一带一路”的策略，把握中国同各国间日益活跃的经贸往来和投资机会，以牵头成立的中国企业“走出去”联盟、盈科全球顾问委员会、盈科海外中国中心、盈科全球法律联盟为平台，充分发挥联合国南南合作全球智库创始人的作用，服务于中国企业“走出去”。

北京盈科（杭州）律师事务所由北京总部直接投资、直接管理的大型、综合性律师事务所。分所位于杭州来福士广场T2，11-12层，办公面积4100多平方米，执业律师、实习律师、助理律师、行政人员共计200余人。目前设有“资本市场法律事务部”、“公司法律事务部”、“企业法律风险管理事务部”、“不良资产法律事务部”、“资金法律事务部”、“知识产权法律事务部”、“婚姻家庭与财富管理法律事务部”、“刑事法律事务部”、“金融证券法律事务部”等十五个专业大部门。盈科律师事务所将努力发挥自身商务律师事务所的优势，整合全球资源为客户提供优质、高效的法律服务，让客户满意。

二、法律服务团队简介

盈科杭州企业法律风险管理事务部，是由北京盈科(杭州)律师事务所股权高级合伙人陈少军律师、吴龙凤律师、曹炜律师、罗梦倩律师、陈爱军律师、郭海涛律师、张璐琼律师、李添睦律师、周凡力实习律师、徐宇晴实习律师、曹倩楠实习律师共同发起设立的旨在提供更加专业、更加精细的企业经营风险管理和公司纠纷争端处理法律服务。

主要业务方向：1、企业经营法律风险管理服务；2、菜单式常年法律顾问服务；3、投融资与企业并购法律服务；4、股权架构优化设计与股权激励法律服务；5、公司纠纷处理与 商事诉讼代理法律服务。

三、执笔者简介

陈少军律师

北京盈科（杭州）律师事务所党总支书记/股权高级合伙人

盈科杭州“企业法律风险管理事务部”主任

盈科律师学院杭州分院院长

盈科全国企业法律风险管理专业委员会秘书长

中共杭州市下城区律师行业委员会委员

担任杭州市律师协会金融专业委员会委员、浙江省保险学会理事、浙江省法学会金融法学研究会理事、杭州市安徽商会副会长、万法通学院签约讲师、杭州市人力资源和社会保障局“十佳新锐导师”、杭州市滨江区高新会创业导师、杭州市创业扶持陪跑基金会创业实务导师、浙江财经大学法学院实务导师、杭州文广集团《今日汽车》、《房产零距离》栏目法律顾问、特约维权律师，从业10年来，本人及团队先后为浙江上海等地区十余家企业提供了新三板挂牌、股权优化与激励、企业股权并购、定向发行股票、企业法律风险管理、常年法律顾问等非诉法律服务；先后代理过标的额超千万元的诉讼案件30余件。

徐宇晴，北京盈科（杭州）律师事务所实习律师。

曹倩楠，北京盈科（杭州）律师事务所实习律师。

四、联系我们

陈少军：15505711000

邮箱：chenshaojun@yingkelawyer.com