分家找律师有用吗，旧城改造引来房屋纠纷 分家单效力优于房产证

原标题：旧城改造引来房屋纠纷

近几年，越来越多的村庄启动旧村改造，老屋换新楼，生活条件好了，对于农村居民来说是件大喜事。但随之而来的，也有一些人因房屋纠纷闹上公堂，导致亲人、朋友反目。这里面有家庭内部矛盾，也有房屋买卖纠纷，而出现这种现象，除了个别人的利欲熏心外，还有一个重要原因就是不了解相关法律知识。

案例1

外村人买房 买卖协议无效

2003年3月，村民宁某从同村村民处购买房屋5间。2004年10月，宁某将上述房屋转让给马某，但因马某不属于该村村民，无权购买宅基地使用权，宁某便与同村的苟某就上述房屋签订买卖协议。后社区旧村改造，房屋面临拆迁，宁某将马某、苟某起诉到法院，要求确认5间房屋的产权归自己所有。

庭审过程中，马某称，因其户口不在该社区，这才通过中间人找到与宁某同村的苟某顶名购买，这5间房屋产权及拆迁权益应该归自己所有。苟某则称，房屋是自己出资购买，后将西四间房屋借给马某居住过一段时间，而东一间已由当地法律服务所办理了见证。法官到现场勘验发现，实际情况是，马某父亲居住于西四间，而东一间房屋已由苟某对外出租。

法院审理认为，从双方提交的证据、房屋实际居住情况以及苟某持有东一间的房产证来看，西四间房屋系马某顶名苟某购买，东一间房屋系苟某自己购买。因马某非房屋所在社区居民，其与宁某签订的宅基地买卖协议无效，故马某与宁某应相互返还房款，并按照过错程度承担各自的责任。

案例2

分家单效力优于房产证

1982年2月，赵某与其弟在父亲的主持下达成分家协议，约定对父亲名下的6间房屋由赵某分得东三间、弟弟分得西三间。期间，因赵某在本村另有房屋居住，便将分得的东三间房屋让于父母居住，直至父母去世。 1991年，社区变更房产证时，在赵某不知情的情况下，弟弟将该六间房屋的产权人都变更成自己。后因社区修路，将东两间房屋拆除，但宅基地证仍然有效。 2005年，赵某去世，其继承人为妻子刘某和女儿。

2016年，社区拆迁，根据拆迁安置办法，因修路占用的东两间房屋可安置一处套二房屋。此时，赵某的妻女与弟弟就安置房屋的归属产生争议。其妻女认为，既然当初分家时已将三间房屋分给了赵某，作为继承人，应该享有房屋的所有权及拆迁权益。而赵某的弟弟则认为，房产证是他的名字，相关权益应归他所有。

法官了解到，此前兄弟两家的感情一直不错，但双方对法律的理解不同。原告赵某的妻女认为，应根据分家单的约定确定房屋权属和拆迁权益;而其弟弟一方则认为，应根据房产证的登记确定房屋归属和拆迁权益。代理律师和法官向赵某的弟弟解释称，分家单的效力优于房产证的效力，且在变更房产证时其哥哥是不知情的，故东两间的拆迁权益应归赵某妻女所有。

同时，为避免因房屋拆迁导致亲情破裂，代理律师和法官多次做工作，争取原告做适当让步。最终双方达成协议，约定东两间房屋的拆迁安置房屋归原告所有，该房屋的拆迁过渡补偿费归被告所有。

案例3

是买还是租 事实说了算

刘甲(化名)和刘乙(化名)是同村村民，刘甲因在本村新批建了房屋，欲出售原有旧房，而因刘乙养鸡需要另购房屋，1992年11月，双方在两名同村村民的见证下签订了房屋买卖契约。签订契约后，刘乙在该房屋居住并养鸡至2002年前后，期间翻建了正房的东西山墙、新建了东厢房两间、南平房四间，并栽种了果树。 2002年至2013年，刘乙的大儿子在此从事织网，并在院内及南平房内添置了锅炉、电机、织网定型机等设备。此后刘乙仍占有使用该房屋，并将房屋借给邻居存放东西。

因涉案房屋所在地区自1991年后再未进行过宅基地使用权变更登记，故该房屋一直登记在刘甲名下，后来契约的见证人相继去世。2014年底，社区旧村改造，涉案房屋需要拆迁。刘甲起诉至法院，称房屋是借给刘乙养鸡用的，要求收回房屋。

刘乙称，若像刘甲所称房屋属于借住，为何刘甲当初允许自己对房屋进行大范围翻建，而且不提异议?为何20多年来从不向自己收取租金?庭审中，刘甲对何时翻建房屋、院内栽种几棵树木、栽种什么品种的树木、屋内设施等均无法作出描述，案件系买卖关系还是租赁关系一目了然。

法官认为，本案房屋签订买卖协议后，虽然刘甲对买卖契约的真实性提出异议，但其对房屋现状、添置物的描述、20多年从不主张权利等不符合常理，况且涉案房屋没有办理产权变更的责任不在于当事人双方，故刘甲仅依据早期的产权证来主张房屋所有权不能成立。开庭后刘甲随即撤回了起诉。

掌握法律知识避免房屋纠纷

据山东海乐普律师事务所律师崔焕勤介绍，我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。山东省高院的《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。

另外，在家庭成员内部，房屋产权的确定并非一定以房产证为依据，若有分家单、遗嘱等能够推翻房屋登记有误或者证明实际产权人，则以分家单或遗嘱为准。近年来，随着城镇化进程的加快，在农村或城镇周边存在大量宅基地、房屋买卖关系，由此产生的法律纠纷也频现，而很多纠纷是可以避免的。对此，崔律师醒：非房屋所在的集体组织成员与该集体组织成员签订的房屋买卖尤其是宅基地买卖的合同，通常都认定为无效，对此，各级法院持明确态度;同一组织成员内的房屋买卖关系，最好及时办理产权变更手续，若客观原因无法办理产权变更手续，也要找与己方无厉害关系的见证人做好见证工作;家庭成员内部的分家等行为，除了家庭成员都要签字外，最好再找见证人进行见证。

[来源：青岛早报 编辑：亚麦]