欠钱用房子抵押需要找律师么，配偶不知情房屋被抵押

作者：中咨律师事务所 马颖秋 律师

案情简介

金某与左某系夫妻关系，于1994年9月3日登记结婚，二人共同共有座落于北京市大兴区某小区9号楼一套房屋。但左某却在金某不知情的情况下，与某银行签订了《房屋最高额抵押合同》,该合同以金某与左某共有住房为抵押进行购房贷款。但金某与左某并未购房。金某认为，左某与某银行未经其同意即将其共有房屋进行了抵押，违反相关法律规定，因此，金某将左某与某银行诉至大兴区人民法院，要求确认左某与某银行签订的《房屋最高额抵押合同》无效。庭审中，被告银行出示了左某在申请贷款时所提交的贷款审批表、离婚证、户口本、离婚协议及房产证等资料。经质证，某银行提交的离婚协议、户口本、离婚证均系伪造。且离婚证与贷款申请表有冲突，某银行未尽到贷前尽职调查义务。

金某代理人马颖秋律师认为，第一，左某提交伪造的离婚证，离婚协议，属于提供虚假的材料骗取贷款，该骗取贷款的行为属于民法上的欺诈，依据《民法通则》第五十八的规定，属于无效的民事行为，其所签订的抵押合同应当归于无效。第二，某银行作为贷款人未尽法定审慎审核义务，未进行资信调查，未核实借款人的资料，存在过错。被告某银行的未尽贷款人义务、违背贷款通则规定的调查的行为，使得左某用欺诈的手段骗取贷款的行为得逞。也是导致本次抵押无效的过错方。第三，左某未经共有权人同意，用夫妻共有财产抵押属于担保法规定的无效担保。

一审法院认为，金某要求某银行履行实际审查义务过于苛刻，驳回了金某的诉讼请求。金某不服一审判决，以《最高额抵押贷款合同》是欺诈行为，不是双方真实意思表示，某银行未履行《商业银行法》规定的严格审查义务及未经共有权人同意，左某私自抵押应属无效行为为由提起上诉。二审中，某银行为证明其尽了调查义务，提交了左某的银行流水及其资信调查，说明左某有收入及还款能力。但该银行流水没有任何注明是左某的收入，只能说左某的银行帐户上曾经有过几笔大额汇款进入转出。某银行的审批贷款行为与《贷款通则》第二十八的规定亦不相符。所以，二审据此，撤销一审判决，支持了金某的上诉请求，判决左某与某银行签订的《最高额贷款合同》无效。

案例分析

本案的争议焦点有三个，一是某银行是否按照《商业银行法》和《贷款通则》的规定尽了严格审查义务。二是对于共同共有的财产，一方进行抵押的是否应为无效。三是《最高额抵押合同》是否是双方真实意思表示。

关于争议焦点一：本人认为，《商业银行法》第三十五条、三十六条，《贷款通则》第六章对于银行审查义务作了详细规定。而本案中，某银行所提供的所有证据中，存在以下未尽审查义务的行为：第一，某银行没有对左某提供的材料进行真实性核实，没有对左某进行资信调查，更没有对左某的贷款用途进行调查。庭审中，某银行称对左某所提供的材料进行了原件与复印件的核实，可是经过核实，出现了假的离婚证与假的离婚协议，这说明被上诉人某银行没有对左某贷款时的资料进行过调查，连一个谈话笔录都没有。第二，某银行也没有证据显示对借款人左某的抵押物及提供的资料进行过核实。第三，某银行对左某的贷款用途也没有进行调查。左某在贷款合同中所签的贷款用途是装修。但在庭审中，左某自述做买卖，在金某对其用途提出异议后，又改口称是盖房。但某银行在贷款时及贷款后均没有证据显示其对左某的贷款用途进行过任何调查。且某银行的资料中也没有对借款人左春怀的还款能力、借款用途、还款方式、抵押物实现的可行性进行过任何调查。

关于争议焦点二：庭审中，左某认可，涉案抵押的房产是上诉人与金某的夫妻共同财产，同时自己认为与A曾经说过贷款的事情。但是左某提供不出任何证据说明金某知道其进行抵押的行为，金某亦不认可其说过。而根据担保法司法解释第五十四条第二款的规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意的，抵押即无效。

关于争议焦点三：本人认为，左某提供的假的离婚证与离婚协议及经过复制房产证，导致某银行做出了违背真实的意思表示下与左某签订了《最高额抵押合同》，根据《最高人民法院关于适用《民法通则》若干问题的意见》第68条的规定，左某的行为应当认定为欺诈行为。被上诉人某银行正是因为左某提供了虚假的离婚证与离婚协议及经过复制的房产证，才做出了与左某签订《房屋最高额合同》的民事行为，这不是双方真实意思的表示，而被上诉人某银行受欺诈行为后的意思表示。

二审法院综合代理人的上述观点，结合某银行自行提供的证据，判定某银行对贷款人左某未尽审慎义务，不是善意相对人，判定上诉人理由成立，撤销一审判决，改判决为左某与某银行签订的《最高额抵押合同》无效。