卖房合同纠纷找律师还是房产局，法院如何看待房屋买卖纠纷中买方违约和卖方违约，责任有何不同

二手房买卖的违约并不少见，出于不同的原因，买方和卖方都有可能违约。经过这么多年的市场和法律教育，其实很多人都有这样一个概念：

违约要承担违约责任。

其中违约金又是最为常见、且最有争议的一点。由于实务中一般使用的是房产中介提供的格式合同，直接把违约金比例定在20%，所以在出现违约后，争议点会进一步演变成违约方是否要向守约方支付总价20%的违约金。

然而在司法实践中，由于每个案件都有其各自不同的案情，不可能几条法律就能统摄纷繁复杂的社会生活，给千人千面作出一个整齐划一的评价。

我经常半开玩笑地说，案件是一门玄学，不可能像计算机程序那样，这边输入条件，那边就会得出运算结果，每一次得出一样的结果。

不妨比较两个同为深圳地区的案件，一个是买方违约，另一个是卖方违约，二者相似之处是均认定存在违约，都没有支持20%违约金。

案例一：买方无故不履约，承担少量赔偿责任

案号：（2022）粤0307民初5XXX号

概述：2020年何先生与法先生签订《房屋买卖合同》，何先生把位于深圳市龙岗区某处房屋转让给法先生，售价3200万，并且约定7天内法先生支付定金380万元。但是7天之后，法先生以不在深圳、工作繁忙为由没有支付定金。经过多次催促，法先生均没有支付。

何先生将法先生起诉至法院，要求法先生承担380万元的违约责任。

法院判决：法先生无故不履行合同构成违约，但何先生主张380万元违约金明显过高，且何先生并无证据证明其损失，法院酌情其损失为5万元，故判决法先生向何先生赔偿5万元。

案件二：卖方存在不实宣传，仅退还定金

案号：（2021）粤03民终2XXX号

概述：尚先生将位于深圳市盐田区某处房屋委托给中介公司放盘出售，房屋信息标注“带花园”等字样，索先生看到信息后，被“带花园”所吸引，在中介工作人员带看房后，确认现场房屋后确有平整的空地，遂签订《房屋买卖合同》，售价300万元，当天支付了16万元定金。

第二天，索先生向物业公司求证该房屋是否“带花园”，可以自由使用“花园空地”时，物业公司予以否定。索先生再次与尚先生求证，尚先生明确：能否使用花园需自行与物业公司协商。

索先生认为自己冲着“花园”才选择购买该房屋，而尚先生发生的不实信息造成了误导，故要求解除合同、退还定金，并承担60万元违约责任。

法院判决：卖家尚先生以“带花园”为噱头发布房屋信息，对潜在购房人造成误导，且索先生确以“花园”作为决定购房与否的重要因素，所以尚先生存在过错，索先生有权解除合同。

但索先生无法证明其存在何种损失，故不支付60万元的赔偿诉求。法院判决，解除二人买卖合同，尚先生向索先生返还定金及利息。

重点

律师评价

一、过错程度是重要的审查内容。要着重指出，一但出现合同不能履行，就可以追究20%违约责任，这是一种极其错误的观点。在民事法律关系中，出现合同违约时，一定要审查双方是否存在过错及过错程度，这是案件的基础。

二、法律不可能让人因他人之错误而获利。虽然赔偿和违约金的功能不相同，赔偿着重于补偿损失，违约金着重于惩罚，但实践中仍然要考虑守约方的损失，不可能让守约方因为违约方的过错而获利，龙其是重大获利。像上述提到的案例一，就是这样的情形。虽然买方不履行合同存在过错，但这种过错并没有给卖方造成损失，如果仅凭此就主张高达380万元的违约金，肯定不能得到法律支持。

三、原告负有关键举证责任。一般来说原告是守约方，才有起诉的诉求，但是实践中往往有人只提交合同、转账记录等简单证据，然后就主张高额赔偿或违约责任，这是诉讼上的“冒险行为”。原告对自己的主张负有举证责任，赔偿、违约金的诉求也要有相应的证据，否则如上述两起案件，不管是买方起诉还是卖方起诉，均没有充分地举证，最后法院都没有支持高额的赔偿、违约金诉求。

最后也要指出，不能当然地认为房屋买卖纠纷中，就不存在20%违约金的高额赔偿。在实务中，存在不支持、部分支持和全部支持等不同情形，而且都有对应的案件，都发生在同一个地区、由一家法院作出判决。这并非同案不同判，实则是由不同案情所致。

对不同案件进行梳理事实、抽丝剥茧、归纳焦点，提出相应的事实依据和法律依据，这就是专业律师的专业范畴了。（End）

题图摄影：梁铭