找当地律师好还是外地律师好，为什么很多人讨厌物业

前几天写的关于“为什么物业难取消”微头条，寥寥数字，却引起很多人的共鸣，由此可见，物业与业主的矛盾并非个案，而是遍布各地，但其矛盾点都大同小异，今天想借此文章，长篇幅的展开叙述，多方面解说物业与业主的恩怨情仇。

本人生活在五线小城，所以更加能反应出广大基层的状况，当然我知道有好的物业公司，比如一二线城市，或者小城市的单位集资楼盘，但这终究只占少数，更多的普通老百姓生活的小区都饱受物业之苦，我所居住的小区就是典型的例子。

一、物业的由来

《物权法-物业管理条例》：物业公司只能由业主委员会选择确定，在新房子交付初期，开发商可以临时委派物业公司负责小区的日常管理。

多角度解读一下这段话，

1. 按先后顺序翻译一下，物业前期由开发商指定，后期由业主委员会确定。好熟悉的感觉啊，像不像我们小时候的压岁钱，爸妈先帮你保管，长大了再给你，压岁钱还好，毕竟最终是养自己花了，可物业费呢，那可是养大爷去了
2. 大部分（除一二线）开发商与物业是个共同体，即自己委派自己， 既当裁判又当球员
3. 众所周知，房地产是高度依赖资金的行业，强如恒大等超级房企也是暴雷于资金流，反而小县城房企暴雷少，一是体量小，二是他们把持着物业，有源源不断的资金提供来源
4. 房屋如有质量问题，业主通知物业，物业通知开发商处理，问题来了，物业和开发商其实就是一家人，所以这个循环很难形成，多数是开发商敷衍了事，物业推、拖，质量问题不是我物业的问题，该找谁找谁，物业费得照给
5. 业主委员会，这个看似掌握物业命运的组织，成立难；有多难，我走访了本市（县级市）23个小区，有业主委员会的仅5个，其中多是单位集资楼盘，里面住着的可是当官的，插句题外话，建议大家想返乡买房的，优先考虑当地单位集资楼盘，甚至年限老一点的单位家属楼，比起小城商品楼强太多了

二、物业的监管

《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业是服务型行业，服务是个很抽象的词，它不像食品安全指标，可以量化，是否合格一目了然。服务的合格与否，全凭被服务人的观感，可是又缺乏具体法律条文的审判，这就为和稀泥提供了法律便利

物业说我已经提供了纸面上的服务，不管好坏你都得给钱，可业主明明住的就是脏乱差的小区环境，但是法律只保护合同，不履行合同（不交钱）就是违法，这种官司在我们小城已经屡试不爽，物业所向披靡，相信很多人都收到过物业起诉的法院传票，呵呵~让我们回味一下法律条文：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，唉~

甚至于物业发现了更妙的收费方式，不交物业费会产生3%滞纳金，请注意这一切都合法合规，这不是给互联网金融上了一课吗

再来说服务，物业一些保安看着就一身匪气，再加上现在的防疫要求，简直是给保安叠了一层无敌buff，对业主大呼小叫，指手画脚，还不敢顶撞他们，寻衅滋事，行政拘留，影响三代，对于一个有家庭的成年人，相当于如来佛贴在五指山上的“唵嘛呢叭咪吽”

所以每次回家都要经过别人的同意，才能回自己的家，这到底是谁的家！

三、物业的结构组成

一个公司需要多少人？跟公司的工作流程，订单数量相关，精明的老板们都是期望更少的员工，更大的产能，追求利益最大化，那么物业公司呢，小区业主与物业人员的比值是多少？比值越低代表服务越精细吗？

以我居住的小区为例，四千多户业主，物业具体多少人没有确切数字，物业群里是27人，这个并不准确，非核心员工肯定不在其中，平日里见到的也都是些熟面孔，觉得人数并不算多。

改变我看法的两件事，第一次收房时墙壁空鼓，我去物业办公室反应，进去之后发现，经理室，财务室，会议室，监控室，党支部等等不下十来间办公室，俨然说明物业组织结构严谨，分工明确，理应是个好公司。当然结果也不意外，空鼓拖了一个月还没解决，现在我家墙壁敲着还蹦蹦作响。

第二件事，业主老生常谈的维权，维权的时候才知道物业原来那么多人~，跟平时遇见的熟面孔大爷大妈都不一样，个个孔武有力，年轻力壮，商业大佬诚不欺我，一个公司必须得靠有活力愿动手的年轻人才能发展壮大

四、业主维权

《民法典》第二百八十四条规定：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业的管理，工作效率，服务态度等等，与业主的生活品质有着莫大的关系。

终于到了激动人心的时刻，正式开始过招

仍然以我住的小区为例，仅一期就四千多户，现在建到第四期了，十万计的住户，绝对不算少了吧，人多就一定力量大吗？现实会给你答案

业主维权三部曲，

政府门前喊口号，

窗户阳台挂横幅，

新闻媒体刷抖音，

堵车堵门堵物业，

交警公安忙不赢，

急救中心也别停，

闹到最后法院见，

还是业主交大钱

复盘维权的过程，跟复盘炒股的过程一样一样的，都是心在滴血，随便说上一点吧

原因：买房的时候，规划图，沙盘，销售嘴里小区内都没有垃圾站这么个建筑，待业主收房入住后，竟然在小区内部紧挨着居民楼盖起一栋垃圾房，全小区四千多户的垃圾集中堆放于此，那味道住30楼都能闻到，更何况近在咫尺的住户。

维权：打12345市长热线投诉，去政府官网举报，正规实名联名上访，违规违建，居民楼紧挨着垃圾站，这么明显的事情肯定稳赢吧！

结果：打脸来了，住建局拿出了一份图纸，楼盘开盘之后修改的图纸，上面规划了垃圾站，而且早就通过了审批

复盘：17年开盘销售，此时确实没有垃圾站，

18年开发商修改图纸，且通过审批，

19年业主收房（期房），

22年开始建垃圾站，

业主后知后觉去查规划图，开发商这一步棋早在5年前就开始谋划了，所有东西都合法了，怎么赢？

2.

原因：地下车库三无，无监控，无地坪，无消防，天花板漏水掉石灰发霉，这么说吧，就是叙利亚风格车库，车辆经常被砸玻璃，越是过节砸的越疯狂，抓不到人，不买车位就得租300/月，小县城什么都没有的车库啊，天价租金

维权：各种渠道投诉，报警，物业不作为，只想收费，小区停车费全市最高，业主联合不再缴费，不缴费物业不抬杆，堵着吧，110都快成了我们小区专线，派出所发话，车库设施没完善之前不得收费，业主满心以为胜利了

结果：民警前脚刚走，物业就又不抬杆，业主动手把收费杆拆下，送到派出所封存保管，平静了三天，发现收费杆又装上了，业主赶往派出所查看，某位不知名的业主代表签字同意物业拿回了收费杆，物业也贴出收费标准公告，墙壁刷上“只供停放，不做保管”的大字

复盘：不买车位→车经常被砸，这其中有没有关联咱不敢说，

车停外面→罚单收不停，交警早上六点贴条到深夜，这其中有没有关联咱也不敢说，

车停里面→天价停车费，物业原话：车库就这样，可以选择不停

3.

原因：热心业主成立维权群，号召大家行动统一，互帮互助，群策群力，合法维权

结果：群主被传唤至派出所，拘留了一天之后，业主联名保释，热心群主不再热心

4.

原因：耄耋老人用身躯阻挡物业违规倒垃圾，被垃圾车撞倒

结果：警察出面调解，老人居家疗养，业主派代表慰问，物业不露面交付赔偿

巧了：年迈保安大叔用身躯阻挡业主车辆，不交钱不让出库，被车撞到

结果：警察出面调解，保安送医院进行伤情鉴定，业主集资赔偿

总结，为什么人多也斗不过物业？

一是因为维权的结果需要裁判判定，而判定的标准是合法乎？物业的法务很强大，本地律师不敢接外地律师打不赢；

二是因为物业是专业的，这就是他的工作，他们可以24小时“服务”业主，出头的业主，车总是被砸，门口被贴小广告，甚至坐电梯都会提升故障率，可能这些业主倒霉吧

三是愿意带头的业主越来越少，毕竟容易“寻衅滋事，影响三代”，愿意积极响应号召的业主也在减少，毕竟都有自己的工作，一不小心被传唤，小县城的工作不好找啊~

真心期望《民法典》能进一步加强对物业的监管，

1. 明确社区、街道办不得阻拦业主委员会成立，甚至要主动促成立会

2. 即使没有业委会，物业的行为也得接受业主监督，以评分可以量化的方式判定去留

3. 物业费标准不再一律全省（市）通用，设为浮动或者多档收费，提供的服务与所得挂钩

4. 物业定期接受评定，分为A/B/C类别，与餐饮行业评级类似，要不然缺乏竞争力，物业都已忘了服务的初心

太多太多，写的心疼，继续写下去能成一本书，就此打住吧~

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