二手房买卖合同纠纷案件，一方违约时，人民法院如何判定违约金

二手房买卖合同中，常见的违约金条款是按照主合同标的额20%为标准计算，也存在适用定金罚则的约定，还存在同时约定违约金和定金罚则的情况。以北京为例，目前房屋总价动辄几百万，甚至几千万的情况下，不管是主合同标的额20%还是定金罚则，对于违约一方来讲，代价都是惨痛的。

违约金的功能，从根本上来讲还是以弥补损失为其基本特征，在人民法院审判实务中，是否会按照的额20%或者定金罚则违约合同条款来作出判决？根据具体案情，我们分享几个案例。

案例一

案例一：以已付款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算

2016年7月21日，吴某（出卖人、甲方）与邵某、黄某某（买受人、乙方）签订《北京市存量房买卖合同》，约定吴某向邵某、黄某某出售位于北京市丰台区丽泽路xx 号房屋，房屋总价款为人民币500万元。合同签订后，邵某、黄某某向吴某支付房款200万后，因吴某一方的原因导致未能向邵某、黄某某交付房屋、办理过户手续。直至2017年3月31日，吴某才取得xx 号房屋的不动产权证，xx 号房屋具备过户条件。吴某此时仍拒绝履行合同。邵某、黄某某向法院提起诉讼，请求判决吴某履行合同并承担违约责任。

本案中，综合考虑合同的履行情况、房屋市场价值、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院予以酌定判决吴某于判决生效之日起七日内给付邵某、黄某某违约金，违约金以2000000元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

案例二

案例二：买方因考虑到交易风险未付定金，不构成违约，系及时止损行为。卖方因买方的及时止损行为未造成较大损失，法院酌定违约金。

2018年1月9日，王某某（买受人）与孙某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出售房屋坐落于北京市大兴区×××1号院8号楼7层2单元702室，房屋总价款为4280000元，合同约定，本合同签订日买受人向出卖人支付购房定金500000元，同时合同约定，除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20％向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。

但孙某的妻子不同意签署附件二《共有权人同意出售证明》，王某某（买方）考虑到共有权人未签署的风险，未按约于合同签订当日支付定金及后续房款。

另查，涉案房屋因孙某与妻子签署离婚协议，于2018年3月18日签订买卖合同出卖，以4400000元的价格出售，但并非王某某所述的一房二卖。

2020年，在中介公司起诉孙某某居间合同纠纷案件中，人民法院判决孙某某向某中介公司支付涉案房屋的居间服务费50000元。孙某某已支付该费用。

本案中，因出卖人孙某的配偶未能签署附件二《共有权人同意出售证明》，买受人孙某某考虑到实际履行中的风险，未按照合同约定于合同签订当日支付定金，并无不妥，不构成违约。且，涉案房屋已经于2018年3月再次出售，对于王某某当庭要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。

根据合同第五条第（三）项约定“除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20％向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。”考虑到王某某已经及时止损，并未产生较大的实际损失，综合本案的实际情况，法院对王某某主张的违约金、居间服务费综合考虑，酌定由孙某支付王某某违约金60000元。

案例三

案例三：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

2016年10月10日，原告何某（买方）、被告秦某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，双方约定被告将其位于北京市朝阳区朝阳公园南路x号x号楼x层x的房屋出售给原告，房屋交易价格为1500万元；原告逾期履行支付义务超过15日，构成根本违约，被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；原告应当在违约行为发生之日起15日内以相当于房屋总价20％向被告支付违约金，原告已付款项冲抵违约金等。

原告按照约定支付被告定金100万元。 后，原告应当于2016年10月31日前支付被告购房款500万元。但是，原告以2016年11月10日北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》、其“担心政策变化对交易有影响”为由，未能支付上述房款。

被告提供中介机构2016年11月20日催告函、微信截屏打印件等证据材料，用以证明催告原告于2016年11月25日前支付首付款500万元及居间服务费37.50万元，否则将解除双方房屋买卖合同等事实。原告表示未收到催告函。

2017年2月14日，原告通过中介机构联系被告，希望进一步沟通。

协商未果，原告何某（买方）向法院提起诉讼，请求判令继续履行合同、交付房屋。被告秦某（卖方）提起反诉，请求确认解除合同、不返还定金100万元，并判令买方支付违约金200万元。

本案中，根据约定，原告何某（买方）应当于2016年10月31日前向被告秦某（卖方）支付购房款500万元。原告以其担心政策变化，作为其未履行房款支付义务的理由，显属不当。原告逾期支付房款已超过15日，其虽然要求继续履行合同，但在逾期后至诉讼中均未履行房款支付义务。故被告有权以书面方式解除房屋买卖合同。原告的诉讼请求，本院不予支持。

关于违约金的当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

本案中，被告于2016年11月已经向原告进行催告和通知合同解除，故原告为被告造成的违约后果在可控范围。且双方约定“已付款项冲抵违约金”，故就被告主张的不返还原告定金并由原告支付违约金等反诉请求，法院依据案件具体情况和相关法律规定予以处理。

最终法院判决，解除合同、被告（反诉原告）秦某不退还原告（反诉被告）何某定金一百万元。

另外，关于案件受理费的问题，由原告（反诉被告）何某负担案件受理费61900元，由被告（反诉原告）秦某负担反诉案件受理费11400元、由原告（反诉被告）何崴负担反诉案件受理费44500元。