阜阳地区找担保纠纷律师，以房抵债执行异议之诉案例

本报记者 郭建杭 北京报道

在近期公布的银行半年报中，房地产领域不良贷款规模、不良率普遍出现同比增长。已有多位专家提示，需警惕房地产领域的金融风险传导至银行机构。

《中国经营报》记者注意到，随着房地产领域信用风险升高，安徽颖淮农商行关联了多个房企诉讼案。

其中，有一笔1.8亿元的债权在追回期间，颖淮农商行对该笔贷款的抵押担保物“望和新城”项目的多个房产进行拍卖处置时，遭遇到几十位自然人的异议，最终被法院叫停。值得注意的是，涉案抵押物中的部分房产已经在2014年被作为置换补偿房屋补偿出去，但在2018年底仍作为抵押物为1.8亿元的借款进行担保，这是否涉及重复抵押的问题？

此外，该笔贷款的放款信托公司将这笔债权在未到期之前转给了颖淮农商行，这又是否存在通过信托通道规避商业银行涉房贷款集中度的要求？放款机构是否存在贷款抵押物的审核不严谨情况？

关于上述多个诉讼事件的原委等问题，颖淮农商行方面表示该案已经走了司法程序，以法院判决结果为准。

已售房屋被再次抵押

银行履行诉讼追偿手续时，不良贷款的抵押物出现执行难、确权难的问题，或与贷款抵押手续中存在纰漏有关。当此类事件频发时，会加剧银行体系的风险累积。

2018年12月，太和县三建置业有限公司（以下简称“三建公司”），将部分望和新城项目的房产作为抵押担保，为阜阳佳登曼电梯销售有限责任公司（以下简称“佳登曼公司”）的1.8亿元借款做抵押担保。

尽管两者的贷款及抵押担保手续在2018年底签订，但最早在2014年8月，抵押物中的部分房屋标的就已经通过与拆迁人签订《房屋遮阳置换或补偿协议》，或公开商品房买卖等方式被出售给了个人。

在借款人未如约还款付息后，作为债权人的颖淮农商行申请查封抵押物。在颖淮农商行申请强制执行时，引发了多起诉讼。

以其中的一份判决文书为例可知详细情况。案外人孙继光称，其与三建公司于2015年6月签订一份《商品房买卖合同》，法院保全查封的房屋系买卖合同中的房屋标的。

根据法院方面查明的信息， 2015年6月23日，三建公司与孙继光签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定，三建公司出卖给孙继光位于太和大道东侧长征路西侧4号楼1706室房屋，价款479903元，孙继光提供了太和县自然资源和规划局不动产登记档案证明各一份。

但在2018年12月，佳登曼公司与光大兴陇信托有限责任公司（以下简称“光大兴陇信托”）签订《信托贷款合同》，向光大兴陇信托贷款1.8亿元，期限为2018年12月11日起至2020年12月6日止。

为保证该合同履行，光大兴陇信托与三建公司签订了一份《在建工程抵押合同》。三建公司将其位于太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区××户（附《抵押财产清单》）为上述借款抵押担保，并依法办理抵押登记。

在佳登曼公司未依照约定履行还款付息义务后，光大兴陇信托将对佳登曼公司、三建公司享有的这笔债权转让给颍淮农商行。随后，颍淮农商行提起诉讼，目前已对三建公司的抵押项目申请了强制执行。

另一起同样背景的判决中则显示，“在法院查封的抵押项目中，系协议中三建公司拆迁还原给案外人的房屋，案外人已入住此房。”

在目前多起同样背景的案例中，法院均判决为，“案外人主张的事实和理由符合能够排除执行的情形，其异议申请成立，予以支持”。

事实上，在阿里拍卖平台中也有同样的情况出现。“太和县太和大道东侧祥和路北侧望和新城5号楼3303户，于9月16日开始司法拍卖，起拍价为39.2万元。”“抵押权人：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司清河支行”。记者从助拍机构处了解到，该标的也已经有人居住。

截至目前，涉及颖淮农商行的抵押物处置的异议相关判决案例已有几十起。有商业银行法务从业者对记者表示，抵押物处置拍卖过程中遭遇异议被叫停，增加不良回收难度，在此情况下，银行能否顺利收回贷款要看当时抵押物的估值是否在风险区间内。

值得注意的是，2020年6月，阜阳银保监分局行政处罚信息公开表显示，阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司因存在开展同业投资未对产品发行人和实际用款企业进行统一授信的行为，被罚款20万元。

涉房贷款集中度管理已常态化

2020年末，央行、银保监会宣布实施房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比“两道红线”，并对不同体量的银行设置了五档标准。

在9月3日，央行发布的《中国金融稳定报告（2021）》中，提到当前“房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段”。

随着银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的建立以及房地产企业融资的收紧，银行受制于贷款集中度管理，收紧了对房企的贷款规模，部分地区也出现了对住房按揭贷的审批放缓。

对于收紧涉房类贷款的原因，央行发布的报告指出，实施房地产贷款集中度管理制度，主要是为了防范潜在系统性金融风险，特别是房地产金融这一宏观审慎管理的重点领域。这一制度的实施，一方面有利于抑制居民部门杠杆率水平，另一方面有利于促进房地产市场平稳健康发展。

东方金诚在2020年12月对颖淮农商行出具的评级报告中指出，“依托于住房按揭贷款和公司贷款较快增长，颍淮农商行 2017～2019 年贷款年均复合增长率为 30.87%。”同时提到，“该行个人贷款主要为个人经营性贷款和住房按揭贷款。得益于阜阳市城镇化建设进程加快，该行住房按揭贷款增长迅速，成为推动个人贷款增长最主要驱动因素”。

近年来，受阜阳市部分中小微企业和个体经营者经营压力加大的影响，颍淮农商行不良贷款规模和占比呈现持续增长趋势。截至2020年6月末，颖淮农商行不良贷款规模为4.73亿元，较年初新增1.01亿元，不良率为1.90%，较年初增加0.32 个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，从目前来看，阜阳最火爆的楼市交易确实不存在。此前热过一波，今年就市场热的城市看，主要是东部沿海尤其是江浙一带的城市，安徽市场火爆的城市主要是芜湖马鞍山等，别的城市表现一般，这也使得房企确实面临较大的压力。