找律师写异议书多少钱，对承租人要求返还房屋装修费用的执行异议如何审查

连云港交行与诺安公司、杨家梅等金融借款合同纠纷执行案

【裁判要旨】

执行房屋的承租人要求返还房屋装修款的异议请求应根据法律规定主张实体权利，在实现抵押权的执行程序中无法解决。

【案件信息】

申诉人（利害关系人）：程中虎。

申请执行人:交通银行股份有限公司连云港分行。

被执行人：连云港诺安贸易有限公司。

被执行人：杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟。

被执行人：连云港富舟投资有限公司。

合议庭成员：刘慧卓、于明、薛贵忠。

裁判时间：二〇一九年十二月九日。

案号：（2019）最高法执监204号。

【基本案情】

连云港中院在执行申请执行人连云港交行与被执行人诺安公司、杨家梅等金融借款合同纠纷案中，常地房（2015）（连估）字第185号房地产估价报告认定涉案房屋评估价为907.06万元。该房产经三次拍卖，由案外人田凯以618万元竞拍购得。

涉案房产拍卖成交后，承租人程中虎拒绝迁出，要求补偿其承租房产的装璜价值。2016年7月20日，连云港中院再次委托评估，涉案房产的装修及不可移动的附属设施价格评估为109.8494万元。2017年7月14日，连云港中院作出（2014）连执字第00318号执行通知书，决定将装璜费用从涉案房产拍卖款中折价后返还给程中虎，返还价值为70.303616万元。

连云港交行以其对案涉房屋的抵押权早于租赁合同成立，程中虎的装修损失应向房屋所有人主张为由，提出异议，请求撤销00318号执行通知书。

连云港中院查明，2012年11月19日，本案被执行人吉文玮将涉案房屋租赁给程中虎，租赁期限自2012年12月26日至2022年12月25日。

连云港中院认为，连云港交行的抵押权早于租赁合同，故连云港交行享有的抵押权仅限于抵押登记的涉案房屋，对装潢部分财产并不享有抵押权，遂作出（2017）苏07执异33号执行裁定，驳回连云港交行的异议请求。

连云港交行向江苏高院申请复议。江苏高院查明，本案执行依据第三项明确“原告连云港交行有权对案涉房地产优先受偿”。2016年5月31日，连云港中院函致评估公司称：因涉案房屋涉及室内装潢，请评估公司接此函后，将该室内装潢的市场价值予以单列。2016年7月20日，评估公司出具常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，用成本评估法认定，房屋装修及不可移动的附属设施估价为1098494元。

江苏高院认为：（一）关于连云港交行是否应当返还装修款问题。2015年4月17日，连云港中院司法评估委托书并未要求对涉案房屋的装修价值进行评估，常地公司的评估报告中亦没有采用成本评估法对装修的价值进行确认，仅对案涉房屋采用市场比较法，得出其房地产市场价值的评估结果。结合连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值，故连云港中院裁定连云港交行退还执行款748171.08元，没有事实与法律依据；（二）关于连云港交行请求连云港中院扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间租金问题。本案中，虽然连云港中院在2014年4月23日与程中虎谈话过程中，要求程中虎不向任何人支付租金，但该院并未下达相应的法律文书。程中虎作为案涉房屋的承租人，为了正常经营，依约向当时的房屋权利人支付租金，并未违法相关强制性规定。连云港交行的该项请求没有事实与法律依据。2018年3月5日，江苏高院作出（2017）苏执复246号执行裁定，撤销连云港中院相关裁定，驳回连云港交行请求扣划程中虎租金的复议请求。

程中虎向最高法院申诉。最高法院查明，2018年6月13日，常地公司向连云港中院回函：明确回复其公司出具的（2016）（连估）字第722号房地产估价报告的室内装璜价值109.8494万元包含在常地房（2015）（连估）字第185号房地产估价报告的评估总价内。

最高法院认为，本案的争议焦点为连云港交行应否返还程中虎对案涉房屋的装修款。

第一，程中虎基于租赁权主张装修费用，系其与出租人之间的租赁法律关系，属于实体争议。首先，根据《城镇房屋租赁合同解释》第十一条的规定，租赁期内的装修费用应由出租人或者承租人还是双方共同分担，需根据具体情形进行实体认定。其次，根据《物权法》第一百九十条和《物权法解释》第六十六条的规定，我国法律对抵押后出现房屋租赁关系，基于不同的情况有不同的责任承担情形。本案中承租人程中虎应根据法律规定主张实体权利，在实现抵押权的执行程序中无法解决。

第二，连云港交行与被执行人之间系实现抵押权的法律关系。经审查，连云港中院委托评估时未要求对涉案房屋的装修价值进行评估，常地公司的评估报告中亦没有采用成本评估法对装修的价值进行确认，仅对案涉号房屋采用市场比较法，得出评估结果。并且，连云港中院在拍卖公告中明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值。最高法院裁定：驳回程中虎的申诉请求。

【律师点评】

本案是一则先抵后租的执行异议案件。司法实践中，对“先抵后租”的房屋一般采用去租拍卖法，其中涉及承租人装饰损失承担及承租期间的租金支付经常成为争议的焦点。其中，前者属实体法处理的范围，而执行异议实行形式审查原则，不处理当事人实体问题。后者属执行第三人到期债权问题，法院一般向承租人送达执行裁定书和协助执行通知书（债权未到期），对租金予以冻结，要求承租人在查封期间停止向出租人（被执行人）支付；如果是到期债权，则法院可以直接向承租人发出履行通知书，要求承租人向申请执行人履行。

本案中，程中虎的租赁权后于连云港交行的抵押权设立，根据《城镇房屋租赁合同解释》第十一条的规定，租赁期内的装修费用损失需根据具体情形进行实体认定，无法执行程序中解决。而对程中虎的租金问题，因连云港中院并未按规定向程中虎送达相关法律文书，故程中虎不负有向连云港交行支付租金的义务。