找律师写回迁房买卖合同，拆迁补偿安置争议

在房屋拆迁安置补偿纠纷中，对于违法加建、临时建筑、租客权益、物业产权瑕疵、相同赔偿标准及拆迁方暂停履约等，法院如何认定？对于历史遗留违法建筑普查登记错误的情形，新权利人是否可以要求重新签署拆迁安置补偿协议呢？下文笔者通过案例研究，总结重点以鉴。

Part 1

一、法院受理拆迁安置补偿纠纷的范围。

1、房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的合同。只有拆迁人与被拆迁人已经签订房屋拆迁安置补偿合同，因履行合同发生争议才适用房屋拆迁安置补偿合同纠纷案由。

双方没有签署拆迁安置补偿协议之前，请求法院判决被拆迁人交付房产证原件并配合办理注销房地产证登记手续的请求，并非履行房屋拆迁安置补偿合同引起的纠纷，不属于民事诉讼的受案范围 ，法院不予受理。拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁安置补偿协议发生纠纷的，只能向有关部门申请裁决，不属于民事案件。

参考案例：深圳市金地大百汇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书(2020)粤03民终25197号

2、买方购买绿本房（房产证上明确注明不得买卖）后，因案涉房屋所在的小区已被纳入深圳市罗湖区城市更新范围，买方将卖方诉至法院，请求确认买方为涉案房产的拆迁安置补偿的权利人和受益人。涉案交易房产买卖合同因违反《民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”而无效，同时，房屋拆迁安置补偿的权利人和受益人是应由行政主管部门根据房产的权属状况确定，不属于人民法院民事诉讼受案范围，对于原告的起诉应予以驳回。

参考案例：叶宝珠、戴小兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事二审民事裁定书(2021)粤03民终34711号

3、房产被非法强制拆除，产权人起诉属于法院受理范围。

参考案例：陈笑娣、陈泽毅房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书(2020)粤03民终22502号

二、违法加建部分请求拆迁补偿，法院认为属于权属纠纷，不予受理。

涉案房产所在区域进行拆迁，权利人历史上已经对涉案房产进行了各种加建行为，后通过民事诉讼程序，请求拆迁公司对加建的合计约465平米的建筑进行现金补偿和产权置换，法院不受理，因为涉案房产加建部分的权属应由行政主管部门根据房产的权属状况确定，不属于人民法院民事诉讼受案范围。

参考案例：深圳市得利旭实业有限公司、深业鹏基（集团）有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事二审民事裁定书(2021)粤03民终36164号

法条：

根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三十三条规定，对经区规划土地监察机构审查属于依法应当拆除或者没收的历史遗留违法建筑，不予补偿。

第十一条 房屋征收范围确定后3个工作日内，房屋征收部门应当在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布征收提示，告知自公告之日起至房屋征收决定公告之日止，因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：

（一）新建、改建、扩建、装修房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；

（四）新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同；

（五）除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户；

（六）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；

（七）其他不当增加补偿费用的行为。

三、拆迁安置补偿协议约定过高违约金并未得到法院支持。

拆迁安置补偿协议约定，开发商逾期支付，违约金为未支付金额每日5‰【1年违约金为应付款的182.5%(5‰×365天)】，法院会支持吗？

在拆迁安置补偿法律关系中，拆迁方的合同地位，相较于作为单独个体的自然人业主，合同优势地位显而易见，上述此种违约金条款，本就是拆迁方自行设定的，即便如此，但因违约金以造成实际损失为前提，是一种损失补偿机制，若原告无法举证证明自己存在除资金暂用之外的其他实际损失，法院不会按照合同约定判决拆迁方承担违约责任，最高仅参考LPR的4倍进行补偿。

参考案例：刘壮潮、深圳市万年置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书(2020)粤03民终17733号

四、城市更新项目因国资委政策变更未如期进展，双方互不追究违约责任。

业主与开发商签署拆迁安置补偿协议后，按照合同约定交付房产并且配合注销产权证，后深圳市规划和国土资源委员会作出《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，该通知称，自通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。涉案房屋所在宗地面积为3821.4㎡，属于通知暂停收文受理的范围。涉案小区的城市更新不能继续进行，符合拆迁安置补偿协议第三十一条约定的“本协议履行中，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任”情况。

参考案例：恒大置业（深圳）有限公司、方东全房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书(2020)粤03民终21607号

五、承租方若违反租赁合同约定的搬迁条件和期限，法院不支持承租方请求的搬迁费、装修费用和停产停业损失。

根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》可知，搬迁费是对被拆迁物业中须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品等的补偿，本案中，原被告双方租赁合同约定，“在租期内如房屋拆迁或政府征收，原告无条件搬迁，原告能得到搬迁费及装修费用”，但原告在收到被告的书面搬迁通知后，仍一直占用房屋拒不配合搬迁，超过租赁合同约定的履行期限，应视为原告使用承租物业经营的利益已经得到实现，被告无须向其支付搬迁补偿费。

同时，原告使用租赁物业超过合同期，其装修价值得以实现，其主张室内装修装饰费缺乏事实依据。

停产停业损失，是为了补偿因提前结束租赁合同给承租方带来的损失的一种弥补，本案原告在租赁期限内未搬迁，其主张停产停业损失同样缺乏事实依据。

参考案例：李妙春、高伟红房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书(2021)粤0310民初5078号

六、被拆迁物业有产权争议或债权纠纷，开发商有权暂停合同义务履行。

若被拆迁物业产权产生争议或有其他债权债务纠纷，开发商有权暂停履行拆迁安置补偿合同约定的支付货币补偿款、拆迁奖励、过渡期安置补助费以及交付回迁物业等义务，直至该等争议有了最终的和有效的司法裁判结果。

对于物业产权存在争议，要有确实证据，比如土地整备中心、城市更新中心发来的《关于重新核查被拆迁物业房产产权信息的函》。

参考案例：李展扬、佳兆业国承置业（深圳）有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书(2020)粤03民终26846号

七、临时建筑只给予货币补偿。

征收未超过批准期限的临时建筑，只给予货币补偿。

临时使用土地合同已有约定的，按约定处理。没有约定的，补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。

Part 2

一、历史遗留违法建筑普查登记名义申报人无权签署拆迁补偿协议，拆迁公司重新与实际权利人签署协议。

（一）案情简介

2009年因受“一户一栋”政策的限制，彭某一家商议借用彭某清的名义申报一处房产的历史遗留违法建筑。2016年彭某清以自己名义与拆迁公司签订了《拆迁安置补偿协议》、《房屋移交确认表》和《过度费用调整确认表》，约定彭某清获得补偿为置换商品房、附属设施补偿现金、搬家补助和临时过渡费。2016年5月彭某清收到了拆迁公司的《告知函》，要求提交涉案房屋及附属物的相关权属证明文件，逾期将解除已签署协议。彭某清未能提交，2016年6月，拆迁公司与彭某清的其他兄弟姐妹及侄女侄子重新签署了《拆迁安置补偿协议》等文件。

（二）律师分析

1、历史遗留违法建筑普查登记，只是行政机关依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（简称“两规一决定”）受理申报人的申请事宜的法定办事程序，不是房产所有权确认程序，申报人不是房产所有权人。历史遗留违法建筑普查登记存在错误，利益相关方需要在合理期间主张权益。本案中，彭某清拿着历史遗留违法建筑申报回执单复印件，与拆迁公司签署了协议后，其兄弟姐妹马上提出异议，向拆迁公司发送律师函。

2、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》仅证明行政机关已经受理该项处理申请，不能证明行政机关已经对此作出处理。即申报收件回执并非产权证明，提交资料人也不必然系产权人。本案中，拆迁公司重新与彭某清的其他兄弟姐妹及侄女侄子签署了《拆迁安置补偿协议》等文件。前提条件是，拆迁公司进行了实际权利人的核查，彭某清的其他兄弟姐妹提交的证明权属的材料包括《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》原件、实际控制房屋的租约收款收据、水电费缴纳记录凭证，他们的母亲和其他的亲友所出具的声明书、纳税原件（宝安区私人房屋租赁纳税费登记卡、税收发票原件）、出租屋编码卡，证明涉案房屋的实际控制管理人员。

参考案例：彭燕清与深圳市大浪龙胜股份合作公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书(2018)粤03民终11454号

二、以其他业主赔偿标准高于自己的赔偿标准，签约后起诉开发商，被驳回。

（一）案情简介

原告与开发商签署拆迁安置补偿协议后（其中合同条款约定，“如最终公布或后面业主所签的赔偿比例、临时安置费、装修费、搬迁费比已签协议高，则以最终、最高方案为准。”，以其他业主赔偿标准比自己高，起诉开发商，要求按照其他业主赔偿标准（更高赔偿标准）进行赔付。庭审中开发商提交了原告所述其他6名业主的拆迁安置补偿协议原件（赔偿标准与原告一致），开发商谈判代表手写的更高的赔偿标准（未签字也未盖章，法院认定谈判代表未获开发商授权对外可予承诺涉案赔偿标准，不予采纳）

（二）律师分析

1、对其他业主的生效合同原件，一定要亲眼所见，本案中原告申请法院调查取证，并提供了7名其他业主的姓名，其中1名业主名字错误，1名业主不存在。开发商庭审提供了6份其他业主的合同原件，赔偿标准与原告一致，法院驳回原告诉讼请求。原告相信口头相传的消息，因此付出沉重代价。

2、合同条款设置要审核可操作性，虽然本案中有条款明确约定，若出现比原告赔偿标准更高的数据，原告按照最高赔偿标准获赔，但最终因为信息不对称原告反而败诉。本案中，原告可以在已有条款基础上进行优化，比如约定开发商有义务每季度或每半年向原告提供其他业主的拆迁安置补偿协议原件或盖章的数据汇总，如此，原告可以将此与坊间传闻进行对比，核实可信度。原告也可以在数据有疑惑时与开发商进行友好的沟通，获取有用信息，不至于冲动启动诉讼。

3、在签约之前，可能会经过多轮谈判，对于谈判代表，要求其出示授权文件并留存原件（至少是复印件）。对于谈判代表手写的赔偿标准，要求盖章，至少是谈判代表本人签字捺印。若后续签约发现，赔偿标准与之前谈判确定的赔偿标准不一致，需要在签约之前进行沟通，若签约后再进行补救，或为时已晚。

4、及时关注官方公开文件的具体赔偿标准，并跟进更新信息。

参考案例：顾耀宏、魏健房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书(2020)粤03民终715号

三、物业拆迁承租方获赔搬迁补助费、擅改经营性用途适当补偿费及停产停业损失补偿费。

（一）案情简介

2012年原告（承租方）从被告（出租方）处承租房屋经营杂货店（有营业执照）和居住，2020年双方因拆迁搬离发生冲突诉至法院，法院支持原告获得搬迁补助费6402.4元、擅改经营性用途适当补偿费25933元及停产停业损失补偿费28814元。

2019年被告与街道办签订房屋补偿协议，协议约定了“室内自行装饰装修价值补偿费102071元、停产停业补偿费28814元、擅改经营性用途适当补偿费129665元、搬迁补助费15962元、临时安置补助费16156元……，本协议确定的补偿方式、内容及金额不仅包括了对被告被补偿房屋（包括土地使用权、地上建筑物、构筑物及其他附属物）的全部补偿，同时也包括了对被告被补偿房屋之承租人等其他任何第三人的全部补偿……”，“被补偿房屋如存在租赁、承包等经济关系，被告确认本协议第二条‘补偿金额’中包含应支付给承租人等第三人的补偿款项。被告与承租人等第三人之间的补偿纠纷，应由被告自行解决，与甲方无关。”

（二）律师分析

1、根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条规定，承租方作为房产的合法使用人，有权获得搬迁补助费、停产停业损失补偿费及擅改经营性用途适当补偿费，但无登记、备案凭证的房屋租赁除外。

法条：《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条规定，作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分规定属于因征收引起的停产、停业的补偿费的情形有“（一）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿……”。

2、装饰装修价值补偿费，优先按照租赁合同约定处理，无约定或达不成协议向出租方补偿。无论作为合同主体的哪一方，建议提前进行合同条款设置。

法条：《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三十二条第二款规定“室内装饰装修由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议者，按达成的协议处理”。

3、擅改经营性用途适当补偿费是对不动产变更为商业用途的增值部分的适当补偿，根据《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分第二条规定，有2个前提条件，“征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途”，且“依法取得营业执照的”。被告作为不动产的所有权人，原告作为房屋被征收时的经营性场所的经营者，配合提供了营业执照、纳税证明，法院结合双方各自法律身份、贡献大小、兼顾公平原则，原被告按照二八分比例分配被告所获该项补偿费。

法条：《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分第二条规定符合擅自改为经营性用途的适当补偿的情形为“征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：（一）能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36月。（二）能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）”。

参考案例：(2021)粤0310民初2177号

(2021)粤0310民初2178号