找房产律师_著名律师牛方兴，房地产行业刑事风险高发的主要环节与预防对策研究

通过对房地产行业涉嫌刑事犯罪案件大数据分析（《重点地区房地产领域刑事犯罪案件大数据分析报告》）看出，多年来随着房地产业的迅猛发展，房地产企业及高管在商业贿赂、非法集资、职务犯罪等方面均呈高发态势，本文结合检索到的具体案例，总结分析并梳理出房地产行业刑事风险高发的主要环节，并就刑事风险预测、防范和处置提供建议和对策，供借鉴参考。

房地产行业刑事风险高发的主要环节

（一）企业在融资领域所涉及的刑事风险

房地产行业融资领域的刑事风险一般来说有两种，一种是对银行等金融机构，具体刑事风险主要是骗取贷款或贷款诈骗等；另一种是对社会公众，具体刑事风险主要是非法集资。通过检索分析，实践中房地产企业更多涉及的是后者，加上房地产领域独特的行业特点，结果演变出纷繁多样的形式和类型。非法集资本身就是属于涉众型经济案件，具有受害人基数大、资金流复杂、集资速度快等特征，再与房地产行业进行叠加，致使此类案件社会影响大、群众损失大，极易引发群体性事件，一旦暴雷，对房地产企业将会带来不可估量的损失和影响。

房地产领域非法集资犯罪的主要表现形式：

1.不规范预售房屋形式的非法集资：由于房地产项目缺乏资金，有些房地产企业便承诺非常高额的利息回报，通过所谓“预售房屋”的形式，向社会不特定人员吸收存款；

2.市场类销售形式的非法集资：部分房地产企业会以出租虚拟铺面，收取租金，代为经营管理，许诺到期支付高额收益的方式，向社会公众变相吸收存款；

3.相关企业串通进行非法融资：有些房地产企业会先与投资公司签订“三方融资协议”，约定以“多对一”的方式，将吸收的公众资金“出借”给该房地产公司用于项目开发；

4.通过法定代表人进行非法融资：法定代表人以个人经营需要资金为由，以超高利率的利息，通过以其个人出具借条，房地产公司提供担保的方式，向不特定公众进行集资。

（二）企业在商业交往过程中所涉及的刑事风险

由于受熟人社会文化等多方面影响，企业在商业交往过程中，有时会过度依赖人情关系而产生腐败问题，甚至会忽视市场契约的信赖与遵守。随着国家房地产宏观政策的调整，以及反腐败工作的不断深入，这类犯罪遭到了严厉打击。通过检索案例发现，房地产行业因不正当商业往来而涉嫌商业腐败的风险极高，涉及的罪名主要包括：行贿罪、受贿罪、利用影响力受贿、单位行贿罪、对非国家工作人员行贿罪等。

1.行贿罪的主要形式：

（1）房地产企业负责人为了给开发的房地产项目谋取不正当利益，直接通过给予现金等方式，向主管项目的国土资源、建委等国家机关工作人员行贿；

（2）为了给房地产企业谋求利益，房地产企业与国家工作人员共谋，向其他国家工作人员行贿。

2.受贿罪的主要表现方式:

国家工作人员收受贿赂，利用现有职权上的便利，为房地产开发企业在工程建设、拨款等方面提供帮助。

3.利用影响力受贿罪主要表现形式：

（1）已退休的国家工作人员利用原职权或地位所形成的便利条件，为房地产开发企业谋取不正当利益；

（2）部分国家工作人员没有直接利用自己的职权或地位，而是利用与其他国家工作人员的密切关系，通过其他国家工作人员职务上的行为，为房地产企业谋求利益。

4.单位行贿罪的主要形式：

（1）房地产企业的法定代表人或其他高级管理人员，明知竞拍取得的土地没有溢价款，但其仍然通过对国家工作人员行贿而获得巨额溢价款；

（2）房地产企业为了提高自己房地产项目利润，而向国家工作人员行贿，以保证其设计的建造方案能顺利通过审批；

（3）房地产企业为了逃避税费管理，以及保证房地产项目顺利实施，而向国家工作人员行贿。

5.对非国家工作人员行贿罪的主要形式：

部分房地产企业董监高等高管，为了顺利拿到房地产开发项目等利益，而直接向非国家工作人员行贿。

6.非国家工作人员受贿罪的主要表现形式：

（1）部分房地产企业职员利用自己的职务便利，通过将部分房产卖给指定客户，收取房产中介好处费等各种方式收受贿赂；

（2）业委会主任等部分特殊人员，利用自己职务上的便利，多次向房地产企业索贿。

（三）企业工作人员的舞弊行为所涉及的刑事风险

房地产行业过去多年的繁荣，使得与之相关的各个经营环节都有巨大的投机空间，利益的驱使也致使该行业成为员工舞弊的重灾区。由于公司对员工行为缺乏有效规制等原因，多样化的新型舞弊手段在房地产领域层出不穷，此类刑事风险也亟需引起足够重视。案例检索涉及到的罪名主要包括：挪用公款罪、贪污罪、职务侵占罪、挪用资金罪。

1.贪污罪主要表现形式：

部分国家工作人员利用其在房地产企业的职权和地位，与他人共谋通过伪造预安置协议，虚设公司等方法，将公司的配套安置房销售给不具有购房资格的人员，从而侵吞房屋差价。

2.挪用公款罪的主要表现形式：

部分国家工作人员利用自己的职务便利，擅自挪用房地产开发公司（主要系国有公司）的资金给他人使用。

3.职务侵占罪的主要表现形式：

（1）企业部分员工伪造基本工资、虚报带访奖励、虚报佣金和私扣工资等方式套取企业资金；

（2）公司采购员在办理财务报账手续时虚报采购价格将公司多拨付的金额占为己有；

（3）公司销售员采用伪造预安置协议、虚设公司等方法，违规将公司的安置房销售给不符合购房资格的人员，从而侵吞房屋差价；

（4）公司出纳利用其管理公司银行账户之便,将公司资金转到个人使用的账户并用于个人生活消费，拒不退还。

4.挪用资金罪的主要表现形式：

（1）部分企业职员利用自身职务便利，在未履行审批手续的情况下将公司资金直接挪作他用；

（2）房地产企业出纳利用职务便利，从项目部借出备用金，负责日常支出，之后通过相关票据核销收取购房款，达到挪用公司资金的目的；

（3）部分企业员工在收取购房款时，将部分购房款存入了自己的账户，用于个人日常开支，事后也未存入公司的账户。

（四）企业员工的不当行为所涉及的刑事风险

员工是公司发展的主要力量，若员工履职行为不当，必然会给企业带来严重影响，甚至造成巨大损失，房地产企业也不例外。通过检索发现，房地产企业员工不当行为带来的刑事风险，涉及的罪名主要是伪造公司印章罪和滥用职权罪。

1.关于伪造公司印章罪

实践中，为了项目的经营便利，或为了达到其他特定目的，一些房地产公司私刻公章的情况时有发生，但其中风险巨大，稍有不慎便会触犯刑法。除了行为人个人需要承担刑事责任外，还可能使企业承担额外的民事责任，甚至会衍生出其他犯罪行为。比如：有的房地产企业职员为了工作方便，而伪造房地产项目部的印章，并使用伪造的印章与多家单位和个人签订相关合同，虽然其一开始确实为了工作便利，但由于缺乏有效监管，员工的心态逐渐发生变化，到后面竟演变为合同诈骗行为。

2.关于滥用职权罪

有的房地产企业职工违反动迁房安置规定，扩大供应对象出售公司动迁房源，在明知规定严禁将动迁安置房擅自上市销售、严禁未经批准擅自将动迁安置房用于非动迁户的情况下，仍将动迁房源出售给不具备购买资格的对象，致使公共财产遭受损失，进而涉嫌滥用职权犯罪。

（五）企业或员工的不诚信行为所涉及的刑事风险

经过检索，不诚信行为所带来的风险主要涉及合同诈骗罪、诈骗罪和集资诈骗罪。这类犯罪不但使被害人财物受到损失，更是给社会的诚信机制带来潜在危害。特别是关系到千家万户利益的房地产行业，一旦出现信任危机，不仅影响企业的信誉，更是对社会秩序的稳定产生严重危害。

1.合同诈骗罪的主要表现形式：

（1）公司法定代表人以收取临时建筑搭建费、工程保证金等名义，骗取他人金钱；

（2）企业高管采取虚构取得项目工程联合开发权事实、冒用他人名义等欺骗手段，独自或安排他人发包项目工程，骗取他人保证金、好处费后拒不退还。

2.诈骗罪的主要表现形式：

（1）部分房地产企业员工利用已过期的优惠活动对客户进行欺骗，诱使客户缴纳钱款，进而对其非法占有；

（2）部分销售员工虚构被害人房产尚有税费未付清，虚构帮助被害人还款可以提前还款免除利息等理由，进而骗取被害人金钱；

（3）房地产公司的前员工向客户隐瞒自己已离职的真相，骗取客户购房款。

3.集资诈骗罪的主要表现形式：

法定代表人通常以房地产项目需要大量资金为由，承诺高回报，向社会吸收资金后拒不返还，从而构成该罪。

（六）财务税收管理不当所涉及的刑事风险

房地产属于典型的资金密集型行业，开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，如何使“整体税负最小化”是所有企业都普遍关注的问题。但如果采用不合规的避税方式，就会给企业带来不利后果，甚至产生刑事风险，主要涉及逃税罪和虚开增值税专用发票罪。

1.关于逃税罪

有的房地产企业取得预售许可并对外销售后，一直采取不申报或者隐瞒等手段进行虚假的零申报，以逃避缴纳税款，最终不但要继续补缴税款，还要承担巨额罚金的处罚。同时，还有些房地产企业的股东或者挂靠人在税费问题上没有明确责任，最终给企业带来不利影响。

2.虚开增值税发票犯罪的主要表现形式

（1）法定代表人利用自己的企业为其他房地产企业虚开建筑业统一发票、增值税普通发票，并按照发票票面金额收取一定的“点子费”；

（2） 房地产企业的法定代表人通过国家财政部门工作人员，让其为自己虚开增值税专用发票，企业和法定代表人均被司法机关定罪处罚。

（七）施工过程中所存在的刑事风险

当前，国家对劳动者的法律保护越来越多，也越来越严格。在房地产行业，出于保障工人人身安全等因素的考量，国家设定了不同的要求，也制定或颁布了相关标准，若房地产企业在未达标的情况下从事生产经营，轻则面临行政处罚，重则要承担刑事责任，此类风险主要涉及重大责任事故罪和重大安全事故罪。

1.重大责任事故罪的常见情形

（1）企业施工员在发现施工有问题且没有采取任何防护措施的情况下，仍要求作业人员工作，最终导致损害后果出现；

（2）在没有安全员监管的情况下，企业命令工作人员作业最终导致损害后果的发生。

2.重大安全事故罪主要表现形式

房地产企业的董监高将项目工程交给没有建设资质的人来施工，从而降低了质量标准，有的甚至在监理单位提出建设隐患后，仍继续施工，最终酿成多处房屋倒塌事故。

（八）用工管理方面存在的刑事风险

此类刑事风险主要涉及拒不支付劳动报酬罪，因具有刑民交叉的特点，所以处理起来较为棘手。当前行业整体走下坡路，房地产企业出现不支付劳动报酬的情形越来越多，不少“农民工跳楼讨债”的新闻见诸报端，因涉及农民工权益以及容易激发社会矛盾，此类风险常会引起舆论高度关注。主要表现形式为：

1. 房地产企业在收到劳动保障监察大队的限期改正指令书后，仍不补发员工工资；

2. 房地产企业未能审慎选择分包人，将部分工程分包出去后，出现分包人拖欠其员工工资的情形；

3. 衍生其他犯罪风险，有包工头或农民工找到房地产企业的高管要工程款或工资，因协商未果，发生对高管的故意伤害犯罪。

（九）不正当竞争行为所引发的刑事风险

有人戏称：“十个工程项目，九个违法分包；十个工程项目，十个串通投标。”虽有一定夸张成分，但不得不承认串通投标确实是房地产行业不可忽视的一种现象，相应地必然会产生串通投标犯罪刑事风险。主要表现形式为：招标人与投标人串通泄露标底、投标人相互串通一致抬高或压低报价、陪标、围标等等。其中更不乏金钱交易，串通投标也常常会伴随贿赂犯罪等情形。

（十）影响司法活动引发的刑事风险

部分房地产企业为了自身利益，对已被司法机关查封、扣押、冻结的财产加以隐藏、变卖、故意毁损，或者意图使人民法院做出错误裁判和执行，侵害了其他人利益，也扰乱了司法的正常秩序，进而引发刑事风险，主要涉及非法处置查封、扣押、冻结的财产罪以及虚假诉讼罪。

1. 在非法处置查封、扣押、冻结的财产罪方面，主要表现为房地产企业为解决资金问题，将没有取得预售许可的经济安置房进行预售，在法院查封后，仍继续通过委托销售公司和降低房价、给付中介费等多种渠道，推进销售用于筹措项目建设资金等。

2. 在虚假诉讼罪方面，主要表现为房地产企业因为自己有债务未履行，为了阻却征地补偿款被法院冻结，便找人冒充原始出资人，让其参加司法调解，达成协议并进行司法确认后，再将补偿款返还给房地产企业。

房地产行业刑事风险预防对策和建议

（一）防范刑事风险的整体建议

1.要提高刑事风险防范意识

近年来，新冠疫情反复不定，加之为了解决普遍存在的高房价社会问题，从中央到地方，政府不断出台调控政策稳控房价，房地产企业传统的风险管理模式已经很难适应当前的经济发展环境及行业发展形势。因此，房地产企业必须要进一步提高风险管理意识，特别要注重强化刑事风险防控能力和管理水平。

2.要将事后处置转为事前预防

以前，大多数房地产企业更多重视民商事风险，并投入了大量的财力、人力和物力，但很多却“栽”在了经常被忽视的刑事风险上。事实上，当问题已然出现，案件进入刑事诉讼阶段时，不管是企业还是律师，能发挥的空间非常有限。故房地产企业要想持续健康发展，就必须转换思路，主动将事后治疗转变为事前预防，建立以预防为主、以风险管理为核心的刑事风险监管模式，形成通过信息的采集、分析和必要的风险验证，进而评估刑事法律风险，提升监管的针对性和有效性，将解决手段从后端到前端转移，实现将问题风险扼杀于萌芽之中。

3.建设、培育企业刑事合规文化

“没有规矩，不成方圆”，面对当下的经济形势以及法治要求，企业要健康、可持续、高质量的发展，就必须要依法合规，否则现在的“发展”，就会成为将来的“暴雷”。因此，积极应对刑事风险防控新挑战，完善企业刑事合规管理制度，强化刑事合规理念，建设刑事合规文化，已是箭在弦上。也只有通过倡导合规风气，营造合规氛围，形成合规人文环境，才能内化于心，保证一个企业、一个团队里的所有成员都能自觉做到依法合规，从根本上真正减少企业和个人刑事犯罪的法律风险。

（二）具体刑事风险防控的对策建议

1.对于融资领域中的刑事风险防控

房地产企业融资过程中涉及刑事风险的原因，在于企业治理结构的缺陷以及对第三方合作企业的监管力度不够。因此，我们建议：首先，应注意改进公司的治理结构，及时更换不能依法对公司履行忠实、勤勉义务的高层管理人员，完善企业董事会、监事会机构，激活董事会的执行和决策职能以及监事会的监督功能；其次，改进存在隐患的商业合作方式，在与第三方合作时应该明确双方的权责，并对第三方进行监督，以此避免因第三方的犯罪行为而牵连到自身。

2.对商业往来中的刑事风险防控

在反腐倡廉的大背景下，房地产企业绝对不能还以“靠关系、拉人脉”作为生存的法则。要避免这类风险缠身，首先，企业要树立正确的价值观，尤其是高层管理人员，必须要纠正“司法机关对行贿行为一般不追究刑事责任”的错误认识；其次，要建立风险防控机制，需要保证各项权力得以监督及制约；再次，需要定期进行法律培训和宣传，使相关人员充分认识行贿及单位行贿会给个人及企业造成的严重后果。

3.对员工舞弊和滥用职权等不当行为引发的刑事风险防控

对此类风险预防，我们建议：

首先，企业应当建立并完善房地产企业交易行为刑事风险预防机制，结合交易习惯和内部经营管理方式，将此类刑事风险评估作为日常工作；

其次，企业应完善重点环节的管理制度，及时对制度漏洞进行修补，结合前面风险点的梳理，可以看出职务侵占等犯罪高发之地，主要集中于业务部门和财务部门，这些部门都是可以管理或经手本单位财物的部门，因此，房地产企业应当根据情况完善并重点规范这些部门人员的职务行为；

再次，完善房地产企业全面调查与归责机制，在具体岗位分权控权，每项经济业务都要经过两个或以上的部门或人员处理，彼此形成监督，增加员工对内对外不正当往来的成本和难度；

第四，需要重视关键岗位的招聘与管理，虽然部分犯罪可能是由于企业本身管理制度存在漏洞，但也有部分与员工的自身原因有关，因此企业在招聘员工时，需要制定明确的招聘流程和考核标准，以及《员工手册》等规章管理规范，同时还要对员工开展定期培训，让员工增强意识，提升素能；

最后，还应发挥“头雁效应”，领导层要带好头，率先注重法律意识的培养，以上带下，以点带面，促使蔚然成风，减少该类风险发生的可能性。

4.对税收问题所引发的刑事风险防控

税收问题一直都是国家高度重视的问题，要预防此类风险，房地产企业需注意：首先，企业高层管理人员及其他相关人员不得强迫、指使财务人员进行虚假纳税申报或者不进行纳税申报；其次，企业财务人员应认真学习、充分领会关于财务、会计、税务的相关政策及法律规定，并严格遵守；再次，在税务机关依法下发税款追缴通知书后，企业应当及时、全部补缴应纳税款，并依法缴纳全部滞纳金，避免被税务机关给予二次以上行政处罚，如已受到二次以上行政处罚，则坚决不能再逃避；最后，若企业存在发包情况，则应该明确税务上的责任分配，避免在缴纳税款时因责任划分不清而受到影响。

5.对施工过程中存在的刑事风险防控

“生命安全无小事”，房地产企业更应明白“安全责任重于泰山”。要防控施工过程中的刑事风险，我们建议：首先，重大责任事故一般都是由于自身疏忽或轻信能避免而导致事故的发生，因此，应该要注意加强安全生产教育，提高负责人、管理人员和职工防范安全事故的意识；其次，房地产企业必须严格遵守国家各项标准，建立健全安全生产规章制度，并在此基础上及时完善、更新和优化；再次，企业应配备符合安全标准的设备和设施，从硬件设备上保障企业的安全生产；第四，企业要注意检查发现生产、经营中存在的隐患并及时排除；最后，在建筑设计及建设等方面进行发包时，也应注重对其真实资质的考察，坚决不能交给不具备资质的个人或单位。

6.用工管理涉及的刑事风险防控

房地产企业要防范此类刑事风险，应做到以下几点：首先，要切实增强法律意识，高度重视工资发放问题，特别是农民工工资；其次，要做好财务管理，确保工资发放及时；再次，在选择分包人问题上，应当审慎仔细，要充分明确各自责任，防止因分责不清而引发的风险。

7.对不正当竞争行为引发的刑事风险防控

为避免陷入该类风险，我们建议：首先，加强《招标投标法》《反不正当竞争法》等法律法规学习，提高法律意识；其次，应从完善制度出发，严格按照相关法律的要求，建立并完善企业招投标制度，明确具体工作流程；再次，定期组织企业员工，尤其需要对企业负责招标项目的高管等人员进行专项培训，加强风险识别意识和能力，保证操作规范、行为规矩。

8.影响司法活动引发的刑事风险防控

房地产企业要预防因危害司法秩序而引发的刑事法律风险，首先，必须要信仰尊崇法律，遵守法律规定；其次，要尊重司法权威，认真履行法院所作出的判决和裁定；再次，更不得存有侥幸心理，为了当前的利益而实施虚假诉讼等行为。

总结

在企业合规方兴未艾的时代大潮下，房地产企业应当跟上时代步伐，提高风险合规的意识，及时制定合规制度，以减少企业刑事风险发生的可能性，平稳渡过行业目前的“阵痛期”，真正实现健康可持续发展。

本文作者：

德恒重庆 高级顾问 曹亮

西南政法大学 刘茜

指导律师：

德恒重庆 刑事业务部主任 孙晓明

声明：

本文由德恒律师事务所律师原创，仅代表作者本人观点，不得视为德恒律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处。