找律师咨询处理房屋维修基金，小区维修费用谁承担

这是一起关于物业维护费用分摊的案例。

北京一个别墅小区需要旧区改造，花了一笔钱，动用了住房维修基金，但这个钱还不够，还有一些业主也没有缴纳住房维修基金。

物业公司垫付了这笔费用，于是业委会起诉了这个业主，要求其补缴相关费用。

业主拒绝了，理由是，房产证不在女方名下，被告不适格。

而且，自己买的二手房，前手业主肯定交了的，不然怎么过户交易的呢？

但一审二审法院经过审理，都判决这家业主必须补缴这笔费用。

附：毕勇杰等与北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会所有权确认纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京03民终5986号

上诉人（原审被告）：毕勇杰，男，1966年1月6日出生，汉族，住北京市顺义区。

上诉人（原审被告）：杨卉，女，1974年2月17日出生，汉族，住北京市顺义区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：刘乐峰，北京市嘉木律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会，住所地北京市顺义区空港街道丽斯花园小区。

负责人：安宝林，主任。

委托诉讼代理人：王天宇，北京嘉润律师事务所律师。

上诉人毕勇杰、杨卉因与被上诉人北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会（以下简称丽斯花园业委会）所有权确认纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初1303号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

毕勇杰、杨卉上诉请求：

依法撤销一审判决；

依法改判驳回丽斯花园业委会的全部诉讼请求；

丽斯花园业委会承担本案一审、二审全部诉讼费用。

事实与理由：

一审判决认定事实错误。

杨卉不是本案适格被告。

北京市顺义区天竺开发街16号丽斯花园小区一期×幢丽嘉路×号别墅（以下简称涉案房屋）为毕勇杰个人单独所有，并非夫妻共同财产，根据有关法律规定因该房屋有关的小区维修和更新与杨卉无关，毕勇杰、杨卉在一审时向法院提交了房产证复印件作为证据，而未得到采信，显属事实认定错误。

同时，庭审时，毕勇杰、杨卉明确提出二人于2019年离婚，后于2020年6月26日复婚，该事实覆盖丽斯花园业委会诉称的小区改造和更新工程的期间，处于离婚状态的毕勇杰、杨卉民事权利行使必然受到限制，以及导致不同的民事法律后果，此等事实并未得到一审法院查明和评价，显属错误。

丽斯花园业委会使用专项维修资金程序违反法律规定，一审法院认定事实错误。

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称管理办法）第十九条：“本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼”。

本案中毕勇杰、杨卉房产系购买二手房屋，根据该管理办法第十三条规定，原业主如未交纳住宅专项维修资金则不可能完成房屋交易，毕勇杰、杨卉有理由认为该资金已交纳。

同时，即使原业主未交纳该资金，毕勇杰、杨卉亦应根据该管理办法第十二条规定，将首期住宅专项维修资金存入政府部门住宅专项维修资金专户，同时丽斯花园业委会亦负有督促毕勇杰、杨卉向该等专户交纳的义务。

事实上，丽斯花园业委会要求毕勇杰、杨卉将该项资金付至其在光大银行开立的银行账户，违反法律规定。

丽斯花园业委会未按法定程序申请划转、使用专项维修资金。根据管理办法第十五条：“经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会”。

上述经业主大会决议，划转住宅专项维修资金的法律规定为该资金使用的必要程序，丽斯花园业委会未就开立住宅专项维修资金进行业主大会表决并做出决议，亦未按上述法律规定向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金并移交有关账目。

本案中丽斯花园业委会自成立以来有足够的时间经业主大会决议、划转资金而并未完成，使该项资金脱离业主大会、资金监管部门的监督使用，其向有关部门提出申请、向施工单位支付使用的行为亦属未履行适当性义务。

丽斯花园业委会辩称，同意一审判决，不同意毕勇杰、杨卉的上诉请求。

杨卉是适格被告，涉案房屋是其与毕勇杰婚姻存续期间购买的，属于二人共同财产。

生效判决认定丽斯花园业委会使用专项维修资金程序合法。

专项维修资金汇缴在毕勇杰、杨卉购买涉案房屋之后，故其主张如其未缴纳首期专项维修资金是无法购买涉案房屋与事实不符。

丽斯花园业委会向一审法院起诉请求：

依法判令毕勇杰、杨卉共同向丽斯花园业委会支付丽斯花园小区一期路面改造工程及供水系统更新工程分摊费用44827.34元；

依法判令本案的诉讼费用由毕勇杰、杨卉承担。

一审法院认定事实：毕勇杰、杨卉为夫妻关系，二人婚姻关系存续期间购买涉案房屋，建筑面积275.87平方米，该房屋所有权登记在毕勇杰一人名下。

2017年，因小区自来水系统、路面等工程老化，丽斯花园业委会组织专业机构对上述工程进行了鉴定，拟启动相关维修、改造工程。

经小区物业公司委托专业审计机构进行预算造价审核，一期路面改造工程（给水）的审定金额为2701433.12元，一期路面改造工程（沥青）的审定金额为1512303.59元。

2018年1月4日，丽斯花园业委会在小区公示《关于拟启用专项维修资金事项的通告》，建议启用专项维修资金修复自来水管线的分支管线及路面，通告中介绍了专项维修资金的收缴情况，载明小区业委会于2016年依法接收了住房资金管理部门划转的丽斯花园住宅专项维修资金，其中一期业主汇缴本金1284300元，已交公维户数36户，利息约1025700元，未交户数为43户。

通告中另告知了经查询未汇缴专项维修资金的业主名单，同时要求若相关业主的实际缴费情况与相关管理部门的汇缴记录不一致的，可以到相关部门进行查询并持相关材料到光大银行花园路支行补录相关数据，完成补录数据后视为完成汇缴，并敦请未汇缴专项维修资金的业主配合完成专项维修资金汇缴（查询）工作，如依法启用专项维修资金时尚有相关业主未完成补录数据工作，业委会将依法要求其足额承担相应维修分摊费用。

2018年2、3月间，丽斯花园业委会就启动专项公共维修资金对园区一期道路、便道及自来水管道进行改造事项以业主投票书面表决的方式召开业主大会，表决书的内容为：

“园区自首位业主入住至今已有十九年，目前自来水管线老化、路面受损情况严重”，

经过我委慎重考虑拟启动园区专项公共维修资金对园区一期的道路、便道及自来水管道进行改造。丽斯花园一期共有79户，其中36户已缴纳专项公共维修基金，43户未缴纳，本金和利息共计231万元。2017年7月27日业委会、物业委托建委认定的公维工程质量鉴定公司之一：北京市建设工程质量第五检验所鉴定，鉴定结论：

“自来水管线超过10年的保修期，严重锈蚀、开裂、漏水，造成地面下沉，影响正常的生活用水。主路、辅路路面破损严重，超过保修期”。

符合使用公共维修专项资金相关规定，可以使用公共维修专项资金。

2017年8月-12月业委会、物业组织对园区一期的道路、便道及自来水管道工程进行设计、探勘、施工方案、工程预算的审核。

委托建委认定的造价审计公司之一：北京利安欣达工程造价咨询有限公司对预算造价审核，总工程造价7304695.89元，鉴定费30000元，造价审核费37690元”。

2018年3月14日，丽斯花园业委会公布《北京市顺义区丽斯花园小区一期供水系统更新工程是否启用一期专项维修资金业主表决会议投票结果》，并根据投票结果认定此次维修一期供水系统更新工程是否启用一期专项维修资金业主表决会议投票结果有效且满足《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十三条“涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施”的管理规定，73.4%的业主，专有部分建筑物面积占一期建筑物总面积的72.5%，同意启用一期公共维修资金对一期道路、自来水管道及便道进行维修。

毕勇杰对上述表决事项投了同意票。

2018年4月，小区物业公司与施工单位签订《施工合同》，对园区一期道路及给排水改造、便道改造工程进行施工，工期为80日历天，自发包人将预付款支付承包人账户后15日历天内承包人进场施工；

工程款为固定总价700万元，合同额中的4185673.71元（路面改造工程沥青15123**.59元、路面改造工程给水2673370.12元）由公共维修基金专户和维修资金基本户支付，合同额中的2814326.29元由物业费支付。

关于工程款给付，双方约定第一笔于合同签订过后，以公共维修资金审批通过后由业委会审核，在5日内由丽斯花园公共维修资金账户划拨支付合同额的30%（210万元）为预付款用于备料；

第二笔由丽斯花园管理处收取的分摊业主公共维修资金支付，如资金额不够，由丽斯花园共管账户物业费余额补充支付合同总额的30%（210万元）；

第三笔由丽斯花园共管账户物业费余额支付合同总额的20%（140万元）；

第四笔验收合格后，支付结算总额的17%；

第五笔3%作为质保金。

2018年8月18日，丽斯花园业委会向相关行政主管部门申请使用住宅专项维修资金，其中一期供水系统更新工程的工程预算总额为2701443.12元，按照业主所有房屋的建筑面积计算，工程费用分摊标准为104.23元/平方米，工程对应总户数为79户，已交纳维修资金户数36户，拟使用维修基金金额为1140291.26元；

一期路面改造工程（沥青）工程预算总额1512303.59元，工程费用分摊标准58.32元/平方米，工程对应总户数为79户，已交纳维修资金户数35户，拟使用维修资金金额576890.23元。

除从住宅专项维修资金专用账户支出的上述合计1717181.49元外，丽斯花园业委会又从光大银行望京支行的账户内按照向该账户交费的业主应分摊的费用总额向施工单位支付了部分工程款，剩余不足的工程款由小区物业费进行了垫付。

按照所有房屋的建筑面积，毕勇杰、杨卉应分摊的专项维修费用合计44842.67元。

庭审中，毕勇杰、杨卉表示其购买的房屋为二手房，原业主已经交纳过住宅专项维修基金，否则无法办理产权登记转移，即便没有交纳，也应该交到专项维修资金专用账户内，丽斯花园业委会无权主张。

一审法院认为，本案的争议焦点一为杨卉是否是本案适格的被告。

毕勇杰、杨卉虽辩称涉案房屋为毕勇杰单独所有，系夫妻双方于购买时的特别约定，但对外未披露二人关于该房产的特别约定，亦未提交证据予以证明，故对杨卉的该项答辩意见法院不予采纳。

本案的另一争议焦点为毕勇杰、杨卉应否向丽斯花园业委会支付已由物业费垫付的其应分摊的共有部分维修费用。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

按时足额交纳物业费、按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金是业主应当履行的义务。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

本案中，毕勇杰、杨卉作为丽斯花园小区业主，同意启用专项维修资金对该小区业主共有的供水系统更新及路面改造，现涉案共有部分的维修已经完成，毕勇杰、杨卉从中获益，由此所发生的费用应予分摊。

因毕勇杰、杨卉未交纳专项维修资金，其应分摊的维修费用无法以从专项维修资金专户内划扣资金的方式实现，丽斯花园业委会启用小区物业费已对专项维修资金不足的部分先行垫付。

涉案用于垫付工程款的物业费属于全体业主所有，与物业公司无关，物业公司亦同意由丽斯花园业委会主张该项权利，其不就此提出主张。

故涉案工程款系丽斯花园业委会代表全体业主以物业费垫付。

因此，毕勇杰、杨卉应向丽斯花园业委会支付其应分摊的费用，因丽斯花园业委会在本案中主张的款项系基于先行垫付共有部分维修款而要求毕勇杰、杨卉予以分摊的费用，而非要求向专户交存住宅专项维修基金。

(分摊而不是交存）

北京市住宅专项维修资金管理系统显示涉案房屋专项维修资金实际金额为0.02元，毕勇杰、杨卉虽主张已经交纳，但未提交证据予以证明。

另，辩称即便未交纳，也要交纳至住宅专项维修基金专户内，以此不同意分摊该维修费用，依据并不充分，法院不予支持。

据此，一审法院判决：

毕勇杰、杨卉于判决生效之日起七日内向北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会支付北京市顺义区丽斯花园小区一期路面改造工程及供水系统更新工程分摊费用四万四千八百二十七元三角四分。

本院二审期间，当事人均未提交证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点是：

杨卉是否为本案适格被告；

毕勇杰、杨卉应否向丽斯花园业委会支付已由物业费垫付的其应分摊的共有部分维修费用。

针对争议焦点一，毕勇杰、杨卉以涉案房屋所有权登记在毕勇杰一人名下，主张涉案房屋为毕勇杰单独所有，并非夫妻共同财产，因涉案房屋系于二人婚姻关系存续期间购买，同时，二人并未提交证据证明曾对外披露该房产存在特别约定，故对毕勇杰、杨卉的上述意见，本院不予采纳。

丽斯花园业委会在本案中主张毕勇杰、杨卉支付的系2017及2018年间丽斯花园小区一期路面改造工程及供水系统更新工程的分摊费用，该债务形成于毕勇杰、杨卉2019年离婚之前，对婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，毕勇杰、杨卉应共同承担。故杨卉是本案适格被告。

针对争议焦点二，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金是业主应当履行的义务。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

本案中，毕勇杰、杨卉作为丽斯花园小区业主，同意启用专项维修资金对小区业主共有的供水系统更新及路面改造，现涉案共有部分的维修已经完成，毕勇杰、杨卉从中获益，由此所发生的费用应予分摊。

因毕勇杰、杨卉未交纳专项维修资金，其应分摊的维修费用无法以从专项维修资金专户内划扣资金的方式实现，丽斯花园业委会启用小区物业费对专项维修资金不足的部分先行垫付，毕勇杰、杨卉应向丽斯花园业委会支付其应分摊的费用。

毕勇杰、杨卉以丽斯花园业委会未按法定程序申请划转、使用专项维修资金为由不同意支付分摊费用，依据不足，本院不予采信。

毕勇杰、杨卉称已经交纳涉案房屋专项维修资金，该陈述与本案查明事实不符，且毕勇杰、杨卉未提交证据予以证明，本院不予采信。

毕勇杰、杨卉又称即便未交纳，也应将首期住宅专项维修资金交纳至住宅专项维修资金专户内，不同意分摊该维修费用，依据不足，本院不予支持。

综上所述，毕勇杰、杨卉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费920.58元，由毕勇杰、杨卉负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　万丽丽

审 判 员　于洪群

审 判 员　高　贵

二〇二二年九月三十日

法官助理　仉亭方

法官助理　张　羽

书 记 员　刘怡然