上海地区找土地征用方面的律师，上海公租房征收补偿规定

一、案例来源

一审案号：(2021)沪0101民初17535号，裁判日期：2022年2月10日。

二审案号：（2022）沪02民终6940号，裁判日期：2022年8月25日。

在不影响本文所讨论的核心问题情况下，笔者对人物关系、案情简介、征收补偿利益金额等方面进行了简化处理。

二、问题讨论

公房存在非居住部分，则该非居住部分的征收补偿利益如何分配？是否一定属于承租人和同住人？

三、人物关系

涉案房屋为公房，承租人为陆某（1998年报死亡），陆a、陆b、陆c、陆d均系陆善庆的子女。陆某c系陆c之女。冯d与陆d系夫妻关系。

四、案情简介

2020年9月，系争房屋被列入征收范围。2020年10月，冯d与征收单位签订征收补偿协议。房屋性质公房，房屋用途居非兼用；公房租赁凭证记载居住面积13.5平方米，换算建筑面积48.82平方米，认定建筑面积48.82平方米；其中，居住部分建筑面积20.79平方米，非居住部分建筑面积28.03平方米。经最终结算，系争房屋非居住部分共获征收补偿款550余万元，总征收补偿款近900万元。

另查，1992年，冯d申请将涉案房屋底层改变用途，用于个体经营饮食店，冯d在涉案房屋内注册了个体工商户营业执照。

经法院最终认定，本案的同住人为陆a、陆b和陆某c，冯d和其他户籍人册人员皆非同住人。

五、法院观点

就系争房屋非居住部分征收补偿款550余万元如何分配的问题：

一审法院认为，涉案房屋非居部分的征收利益，虽然由冯d申请将涉案房屋用途改为非居，并且在内注册了个体工商户营业执照，然而非居部分的征收利益既包括对营业执照持有人、实际经营人不能在此继续经营的补偿，也包括对房屋共同居住人失去部分房屋居住用途的补偿。冯d之所以能够在涉案房屋内注册营业执照并经营，与共同居住人让渡其居住部位面积有关，故共同居住人均有权分得非居部分的征收补偿款，因此，涉案房屋非居部分的征收利益由冯d和陆a、陆b、陆某c共同享有，冯d可多分。最终判决550余万元的非居部分征收补偿款中的300万元归冯d所有，其余250万元由陆a、陆b、陆某c享有。

二审法院认为，冯d虽非涉案房屋共同居住人，但其申请将涉案房屋用途改为非居，并且在内注册了个体工商户营业执照，其有权获得非居住部分的征收利益，是否实际经营不影响其征收补偿利益的分配。与经营有关的非居部分的征收利益，是对涉案房屋内个体工商户营业执照经营者冯d的专属补偿，应归冯d所有；与房屋面积有关的非居部分的征收利益，应由冯d与涉案房屋的共同居住人陆a、陆b、陆某c共同享有，并由冯d适当多分。最终二审法院驳回上诉，维持原判。

六、律师评析

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，公房的征收补偿利益归承租人和同住人共有，但并不意味着公房的征收补偿利益一定归承租人和同住人共有。如在本案中，系争公房存在非居住部分，而非居住部分来源于非同住人的冯d，在这种情况下，非同住人的冯d便可享有系争公房征收补偿利益，且可以享受非居住部分的大部分的征收补偿利益。

本案的二审法官将非居住部分征收补偿利益进行了二分法，即与经营有关的非居部分征收利益及与房屋面积有关的非居部分的征收利益。笔者赞同与经营者有关的部分为经营者专属补偿，应归经营者独有。在与房屋面积有关的非居部分的征收利益，笔者也认为应由经营者与同住人共同享有，但笔者认为这部分的利益不应该由经营者多分。

非居部分的征收补偿利益表面上来自于经营者，本质上还是来自于承租人和同住人对居住利益的让渡，如没有承租人和同住人对居住利益的让渡，非同住人的经营者是无法获得这部分的利益。因此，笔者认为，非同住人的经营者可以享受的非居部分的征收补偿利益应以不侵害承租人和同住人的利益为限，如与房屋面积有关的非居部分的征收利益由经营者多分，则可能会侵害到承租人和同住人的利益，达不到各方利益平衡的状态。