买卖房屋违约需要找律师嘛，二手房买方违约,但未给卖方造成损失

近日，有朋友咨询本律师：如卖方在二手房交易中违约，买方是否有权要求赔偿房屋升值差价损失？

经本律师进行案例检索，近3年司法实践中，在买方提出此项诉讼请求的情况下，武汉市法官关于此问题的主要裁判观点如下：

1、卖方应向买方赔偿房屋差价损失，损失金额根据评估价值与交易价格之间的差额确定。

如(2021)鄂01民终495号案件中，一审法官认为：关于章XX提出的李XX、刘XX赔偿章XX房屋升值差价770000元的诉讼请求。因章XX购买案涉房屋并于2014年实际入住，尽管未办理不动产权证书，但足以认定章XX是以所有的心理预期实际占有、使用该房屋。章XX因购买案涉房屋而在一定程度上丧失了购买其他房屋的机会成本，兼顾房屋本身的经济属性，章XX有理由预见房屋将随时间的增长而不断增值。审理中，因双方对房屋现值无法达成一致，经鉴定，估价结果为房地产价格在2019年10月28日完整权利状态及满足各项限制条件下的客观市场价格为125.12万元，扣除房屋成交价450000元，房屋升值为801200元。故章XX提出的李XX、刘XX赔偿章XX升值差价770000元的诉讼请求，符合事实及法律依据，一审法院予以支持。

一审判决后，被告刘XX及李XX均提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

2、卖方应向买方赔偿房屋差价损失，损失金额为法官根据具体案情酌定的金额。

如（2020）鄂01民终9436号案件中，一审法官认为：案涉房屋在争议区段市场价值增幅较大，袁X、何X的违约行为造成邓XX的经济损失，且该损失明显已超出定金数额，故对邓XX的赔偿要求，一审法院酌情处理，并根据双方履约、违约情形以及武汉弘业房地产评估有限公司出具的报告书中记载的房屋市场价值、房屋价值增幅等因素，酌情由袁X、何X在双倍返还定金100000元外，赔偿邓XX经济损失301800元[（1883600-1280000）×50%]。（亦有其他案例法官酌定比例为80%）

一审判决后，被告袁X及何X均提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

同时，本律师还注意到：在(2021)鄂01民终1410号案件中，原告张XX购买二手房之时，二手房已被人民法院查封，交易无法完成，故将卖方王XX及中介方乐XX公司均诉至法院，该案一审法官认为：……案涉房屋签订的房屋价格为830,000元，现房屋价值为1,450,000元，张XX存在损失，损失为620,000元。……作为卖方王XX有和中介方乐XX公司，在出售房屋时，应核实房屋的情况，将符合条件的房屋提供给买方张XX，买方张XX也应尽到谨慎的审核义务，张XX与王XX在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已被法院查封，张XX、王XX和乐XX公司都未核实房屋的具体情况，签订房屋买卖合同，对于张XX的损失，一审法院认定王XX和乐XX公司应承担80%的责任，张XX自身承担20%的责任，王XX和乐XX公司应向张XX赔偿损失496,000元。……

一审判决之后，被告王XX及乐XX公司均提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

即在此案中，法官认为原告对于房屋买卖无法完成亦具有过错，判决原告自行承担房屋差价损失的20%。

综上，建议各位朋友在二手房交易之前详细了解交易房屋现状，核实是否存在抵押及查封，审慎判断自身的履约能力，签约之后秉承诚实信用原则履行合同，不要违约。