上次说的是为卖家维护权益,今天我们来说为买家维护权益。以广州市天河区某二手房买卖合同纠纷案为例,我们来看房价上涨卖家违约,买家起诉主张赔偿胜诉的案例。(李律师温馨提醒:诚实信用原则是民法债权理论中的“帝王条款”,人们在民事活动中行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用,严守诺言,诚实不欺,在不损害他人利益的前提下追求自己的利益,否则将获得不利的法律评价。)
Part.1 案情事实简介
2016年8月11日,房屋买家阿峰(化名)经中介公司介绍,与卖家华姨(化名)签订了《房地产买卖合同》(以下简称“合同”),就华姨名下一处位于广州天河区、建筑面积60.8362平方米的房产达成买卖协议。协议规定,房屋总价1250000元,定金50000元,首期楼款(不含定金)330000元在成功递件当天由买方直接支付卖方。
签订合同当天,阿峰依约向华姨支付了购房定金50000元。随后,阿峰一边将自己所有的位于增城新塘某知名楼盘的一套商品房卖掉;一边向银行申请办理按揭贷款事宜,且在9月28日得到了银行向其出具的《个人二手住房贷款承诺函》。
2016年11月3日,双方按照事先约定来到天河区的房管部门,正准备办理买卖房屋的递件手续时,华姨突然临场变卦,理由是中介经纪人没到场且阿峰不同意先支付首期款再办理递件。双方不欢而散。11月4日,阿峰委托律师向华姨发出《律师函》,要求华姨在11月8日前协助其办理房屋的递件手续,但至11月15日,华姨直接以阿峰无能力付款为由拒绝出售。
为解决自己一时居住问题,阿峰在11月30日租住了一套天河的房屋,每月租金4800元。眼看蹭蹭上涨的房价,11月25日,阿峰无奈找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋,以1680000元总房价(其中,1170000元以银行贷款方式支付)买下并在2017年3月8日完成不动产登记。不过短短三个月时间,购房款就花多43万元。
Part.2 买方起诉,卖方抗辩
买方认为卖方严重违约:买方阿峰向天河区法院提起诉讼,请求判令原卖家华姨承担违约责任,返还定金50000元,支付违约金125000元,赔偿房价差额损失305000元(1680000-1250000-125000)以及中介费、按揭贷款代理费、律师费、房屋租赁费等60200元。
卖方认为买方违约,卖方怀疑买方在交易过程中没有能力付款,故不配合买方办理递件手续。
Part.3 一审法院判决
一审法院认定,双方签订的《合同》依法有效,被告拒绝履行《合同》依据不足,已构成根本违约,原告有权解除《合同》并要求被告承担违约责任。
一审法院判决:华姨返还定金50000元,支付违约金125000元、赔偿房价差额损失150000元。
Part.4 律师观点
李律师特此提醒:房屋买卖交易过程中,尽量保留好书面证据。否则,有理也不一定会胜诉。本案买方大获全胜,有以下关键点:
1、双方的《买卖合同》条款约定清楚,并明确约定了违约责任。(很多房产纠纷其实在签订合同时已经埋雷,即合同条款有问题)
2、买方发现卖方违约后,立即请律师介入,第一时间发出《律师函》。
3、此案例买方举证充分,买方的法律意识较强,证据保存完备。
综上所述,房屋买卖纠纷胜诉的关键不在于你是买方还是卖方,而在于你是诚实守信的守约方,还是见利忘义的违约方。
律师简介:李维常律师具有中国律师执业资格、深交所董事会秘书资格和证券从业二级资格,现为北京德和衡(广州)律师事务所律师,广州市天河区新联会会员,广州市资产管理行业仲裁调解中心调解员,中国中小企业协会调解中心调解员,西财深圳校友会法律专业委员会委员,广州市黄埔区姬堂村村居法律顾问律师。
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