如何办理合同纠纷(怎样办理合同纠纷起诉)

---编者按：购房者因无法办理贷款导致房屋买卖合同违约的，应当承担违约责任，而违约责任的大小需根据无法办理贷款的具体原因具体分析。

一、基本案情

刘某和某物业公司于2020年11月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定物业公司将位于A市某镇的房屋（商铺）出售给刘某，刘某应该在2020年11月26日前支付98万元作为首付款，剩余98万元由刘某向银行申请贷款支付。

双方在合同补充协议中明确约定“买受人选择按揭银行或公积金贷款的，买受人已明确知悉自己的资信情况符合国家、地方政府和按揭银行、公积金中心等信贷机构现行的贷款审批政策的要求，.......，如因买受人的责任导致贷款申请未获批准......买受人即应在按揭银行/公积金中心或出卖人发出书面通知后7日内将剩余房款一次性支付给出卖人。如买受人未在上述期限内向出卖人付清全部房款的，出卖人有权解除合同，买受人应协助出卖人办理买卖合同的终止手续，按该商品房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金，并需承担解除合同所产生的全部终止费用......出卖人有权从应退还买受人已支付的房款中直接扣除该违约金及终止费用......。”

由于刘某自身涉及其他诉讼案件，该案涉物业被预查封，自合同签订之日直到开庭之日一年多的时间，刘某一直没有成功办理购房贷款，导致案涉买卖合同无法继续履行。

二、争议焦点

1、刘某是否构成违约；

2、违约金如何认定；

三、在案证据

1、商品房买卖合同（预售）；2、商品房合同备案登记证明书；3、收据及电子回单等住宅专项维修资金交存凭证；4、通知函及催告记录；5、商品房预售许可证；6、民事诉讼委托合同、律师费发票、支付凭证；7、保费发票、诉讼财产保全保险单明细表。

四、办案思路

本案中，关键是要明晰合同违约的具体原因。刘某自身涉及其他债务纠纷，导致案涉房屋被法院预查封（案涉房屋尚未办理产权证，因此只能预查封，而不能直接查封），在这种情况下，银行无法为其办理商业贷款，导致刘某无法支付剩余购房款，构成违约。按照双方合同的约定，这种情况下视为刘某的责任，应承担相应违约金及因诉讼产生的合理费用。

五、经验总结

首先，明确诉讼请求：一是需要解除合同，涉及解除的条件是否成就；二是违约金的金额认定及诉讼相关费用的承担；三是费用如何支付及返还的问题。

1、合同是否解除问题。双方约定了刘某无法办理贷款的违约情形下某物业公司的处理方式，即继续履行合同并要求刘某支付逾期付款利息，或者物业公司解除合同并要求刘某承担总金额20%的违约金。基于前期双方沟通及催告情况，刘某已无力承担后续购房款，因此物业公司选择解除合同。

2、违约金一直以来是此类纠纷的重点，若完全按照合同约定，那购房者需要支付巨额的违约金，并且房屋也会被收回，损失巨大。实务当中，购房者一般会就此提出抗辩，要求酌情予以减少。

3、除了违约金，本案还涉及诉讼费、律师费、财产保全费等费用，因双方已在合同中明确约定由违约方承担，因此并无争议。住房专项维修资金则需要办理退还手续，如不再判决中明确该判项，则有可能继续产生争议。此外，刘某已支付了一半的购房款，某物业公司出于维护自身权益的目的，也为了判决更好执行，要求将上诉费用在已付房款中抵扣后再退还给刘某，同样可以得到法院支持。

最终，法院基本支持了某物业公司的诉讼请求，但对于违约金适当进行了调减（合同约定为总房款的20%，最终酌定为100000元）。