(土地农民价格)土地经济分会关于征地价格问题讨论

依照杨文部长的有关标示，为配合国土资源厅及相关业务司工作，中国土地学好土地经济联合会以“征收土地价钱如何评估”为主线，于2002年7月24日举办研讨会，与会专家专家学者踊跃发言，讨论热烈。现将大会产生的立场具体描述如下所示：

地价的性质

参会大部分专家学者觉得征用土地尽管具备强制，但失地农民并不是自行更改原来生活的方式。新中国成立以来，在我国强悍的工业基础的建设离不了农民的无私奉献，即然己经意识到这一点，就应当给与农户充分的赔偿。在市场经济体制环境下，土地资源配置按照经济规律做事，征地赔偿应按照土地资源的市场价格明确，英、美等国征地赔偿彻底是按照价值确定的。

也是有专家教授觉得征地赔偿并不是价格行情，仅反映了补偿性。我国目前的征收土地并不是市场行为，反而是政府行为，因而征地赔偿也就不是价格行情，而只是一种赔偿，但补偿标准需向价格行情挨近，不然，地就征不下来。针对征用土地，国际性行驶的做法是按原主要用途进行补偿，且不考虑到改用后主要用途，如德国的征地赔偿包含两大类，一是赔偿农户缺失土地权利价格，二是农户经济损失的赔偿，而没有主要用途转变的赔偿。有的国家按征用土地前一年主要用途赔偿，还有的乃至按征用土地前十年主要用途赔偿。

二、征收土地价格的组成

从理论上讲，农村土地的征用土地价钱包含三部分，一是农村土地价格，二是青苗费等地上附着物价格，三是社保价钱。农业用地价钱可采取《农用地估价规程》中的方法进行评定，青苗费等地上附着物可以根据各省市(区、市)的规定进行补偿。社保价钱如何评估是征收土地价格计算的难题。把土地增值以社保的方式分配给农户，社保分月给予，防止农户短时间将征地补偿款所有花完后，再来找政府部门规定赔偿。那样，农户又被纳入到社会保障制度当中，克服了征地工作的后期难题。

也是有专家指出，农村土地征用土地价钱只包含农村土地价钱和社会保障价格两大类，由于地上附着物的价值已经在农村土地价钱中体现。

三、农户与政府对征用土地后土地增值的搏弈

社保价钱来自农业用地价格和改用后土地价钱间的差值，即征用土地后升值一部分。在征地赔偿中，事实上已经给了农户一部分土地增值收益，由于单纯的农村土地价钱不能养好农户。农户觉得升值一部分是因为他献上了土地资源，所以要求共享;而政府部门籍于土地资源涨价归公的原理，觉得土地增值收益应归广大人民群众一共有，土地增值收益也成了政府部门追求的目标;房地产商更是以趋利为本，肯定要得到最大的一个升值，因而，土地增值收益面临农户、政府和房地产商三者的搏弈。

农户与政府就土地增值搏弈空间不能很大。征用土地后，主要用途更改所带来的升值力度与征收土地强度一致。征收土地按征后不一样主要用途可划分成不同类型的高低级别，如省界间的高速公路征用土地强度较大，改用后土地增值力度最少，通常给农民的赔偿也最少，但是由于其慈善特性，农户很了解国家发展的需求，尽管赔偿比较低，还是能拿出土地资源;但对一些完全就是赢利性质的房产开发商业用地，征用土地后得到非常高的盈利，土地资源改用后升值较大，农民的赔偿却相对性比较低，农户建议最大的就是这一部分征用土地，农户规定共享土地资源改用后增值收益。

各种类型征用土地抗压强度依次为：道路用地>水电安装工程商业用地>市政工程设施用地>公益慈善商业用地>商住楼工商业用地，征收土地强度的变化是由达到弱，农村土地的升值由小增大，土地价格由折扣率慢慢恢复到售价。农户的社会保障价钱假如完全按照土地资源改用后升值分派，那样，被征做道路的农户所得到的土地增值至少，甚至还要贴钱进来农业用地的成本价格，所以被征做房产开发的农民所得到的增值收益较大，那样就造成了农户间的不平等，所以被征用土地前做为农村土地，都是没有区别的。

为防止这种状况，应算出改用后土地增值的均值，即区域升值的均价，然后对区域内的土地划分不同类型的区间，计算出不一样区间的征用土地后升值价钱。那样：

征收土地价钱=农业用地价钱 地上附着物价钱 土地资源改用后升值的区间均值的分割值。

农户对土地增值的分割区段是0至100%。

有些专家觉得，农村土地征用土地价格的公式计算是：

征收土地价钱=农业用地价钱 土地资源改用后升值的区间均值的分割值。农户对土地增值分割的区段是：我国明确的最低社保规范至100%。

那样，就基本确保了农户间在土地增值的分享占比里的合理化。

有些专家学者明确提出，社保价钱实际是征用土地后主要用途更改所发生的土地增值的体现，其本质是土地增值，而称为社保价格在本质上看起来不如意，提议换一个名字来意味着土地增值的分割值。

四、农村集体土地产权年限

确立定义集体用地的权利是解决征收土地问题的核心。征收土地中的很多难题都是由集体用地支配权不具体所引起的。应确立农户本人或是农民占团体土地产权的份额，若不能处理农户和集体在土地产权中各占多少占比，即便征收土地价钱非常高，完成了按价征缴，也仍然不能解决农户个人所得税征地赔偿很少的难题，货币化安置的土地一样也面临着农户个人与集体的比例难题。因此，必须从集体用地股份制改革上、从法律上进行确立。

专家教授还就农民的土地财产权利作出了探讨。目前我国并没有土地资源财产权利的概念，国外配有农村土地财产权利，政府部门假如需征收土地，必须向农户购买土地的财产权利，而农户若要将农业用地变为非农业用地，也应向政府购买土地的财产权利，财产权利也是有价的。在我国虽没有明确指出财产权利的概念，但实际上是存在的，农户在征收土地过程的议价，实际是农户有着土地的大力发展权，现阶段的团体非农业用地运转的示范点，农户和农村集体经济组织赢得了运转收益的绝大多数，实际上也是承认农民的土地财产权利。土地划拨进入市场后，原使用人有优先权，那也是财产权利的一种体现。在财产权利的前提下，农户针对“圈外人”的国家征地，有维持团体土地产权的权利，只租不卖，我国只能依靠租赁土地资源处理基本建设需要。

五、有关征收土地的任何问题

征收土地的范畴。有一些专家教授强调要确立征收土地的范畴。仅有集体利益才可以征收土地，应清晰定义集体利益的范畴。

征收土地上访者难题。由征收土地所引起的农户上访者，多数是对征地补偿费使用的分派有意见，觉得农村集体经济组织对征地补偿费使用的分派与使用不科学，农户本人获得的很少。自然，这并不等于征地赔偿标准没问题。

农村集体集体建设用地运转。有研究者以为，征收土地体制改革与农村建设用地运转是一个问题的两方面，征收土地规章制度涉及到的覆盖面广，短时间在制度上取得进步不易，而乡村集体建设用地运转涉及到的利益主体很少，制度成本比较小，提议开展征收土地体制改革，从农村集体建设用地运转逐渐，那样很容易拉开。[page]