集体土地房屋拆迁当事人行为解读——以杭州城郊为例(房屋拆迁杭州市集体土地)

[内容摘要] 根据对上海市城市规划建设、土地管理等工作部门和城郊5个村子及一部分农户的多次走访调查，小编发觉，集体用地房屋拆迁补偿的相关被告方都各有一本绕嘴的“经”，其主要原因是都期待本身利润最大化，这就决定了农户的劣势。但农户做为经纪人，却以自身的方法与政府部门周璇。动迁规章制度提供过时，不可以融入变幻莫测的社会经济发展和出现异常错综复杂的民意民声，最后造成团体房屋拆迁补偿困难重重。本质上，城郊集体用地“动迁难”是地区和农村二种社会形态在动迁问题上的交汇处和撞击，是城镇“二元”体系分裂前大城市造成的疼痛、农户传出的哭叫。

[关键字] 都市化 农村房屋动迁 被告方个人行为

伴随着城市化的加速，愈来愈多的城郊乡村集体用地被征为国有制，愈来愈多的集体用地上的农户房子被动迁，据调查，2003年上海市旧城区共动迁集体用地房子175万平方，假如把杭州余杭和杭州萧山区2个新区测算以内，当初共动迁集体用地房子340万平方。在这里一环节中，政府部门制定拆迁条例和赔偿规范，授权委托动迁资产评估机构对农户动迁房子开展评定，政府部门或受政府授权委托的被拆迁人各自与村团体和农户商谈，直到与村团体和农户签署拆迁协议。但动迁工作中并不是一帆风顺，一般新项目的拆迁工程必须用时2-3年，而这一全过程则是一个农户与政府部门讲价的权益博奕全过程。 政府部门层面觉得，农户规定过高，乃至器张，使动迁变成“天下第一难”，以至阻拦城镇化进程。农户却醒悟见到，在现行标准征用土地和房屋拆迁补偿相关法律法规条件下，不太可能扭曲房子被动迁的客观事实，只很有可能利用各种各样努力创造家中利润最大化。因而，她们通常采用突袭构建、突袭室内装修、更改老房主要用途等方法以期提升房屋拆迁补偿，假如达不上目地，则采用团体斗争、人群上访者乃至人群械斗。政府部门个人行为确实很及时吗？农户确实很器张吗？动迁为什么变成“天下第一难”？小编经过对杭州市上海市城市规划建设、土地管理等工作部门和城郊5个村子及一部分农户的多次浏览，尝试从政府部门和农户个人行为下手，叙述城乡结合集体用地房屋拆迁补偿现况，剖析其分歧聚焦点，探寻其问题缘故。

一、动迁流程中的政府政策与个人行为

（一） 政府部门有关集体用地房屋拆迁补偿的现行政策和程序流程

1、持续修改和健全相关相关法律法规。1998年7月，杭州政府施行了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》（下称《拆迁条例》），1998年8月1日起实施，结束全民所有土地资源房屋拆迁补偿没法可依的历史时间。2002年7月上海市市人民政府下发了《关于拆迁集体所有土地住宅房屋搬家补贴费和临时过渡费标准规定的通知》，要求集体用地住宅搬家补助600元，临时性缓冲期内每个人一个月补助160元，如贷款逾期不可以回迁房或按置，临时性衔接费提升到每个人每个月320元，展现了政府部门兑付拆迁补偿安置的诚实守信。2002年11月，市人民政府授予了《关于杭州市区征地综合补偿标准的批复》，进一步提高了与集体用地房屋拆迁补偿息息相关的征地补偿标准，包含地面上附属物的补尝规范。2003年11月，上海市市人民政府政策研究室下发了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁争议裁决办法的通知》，要求上海市国土局是杭州市范畴内征用土地全民所有土地资源房屋拆迁补偿异议的裁定机关单位。上海市征地拆迁补偿公司办公室受市国土局授权委托，承担杭州市范畴内征用土地全民所有土地资源房屋拆迁补偿异议裁定的主要工作中，并明文规定了被拆迁人和被拆迁人申请办理团体房子异议的要素，指出了拆迁纠纷处理的途径。

2、井然有序地执行集体用地房屋拆迁补偿。第一步，领取动迁许可证书。用地企业向委托于上海市国土局的上海市征地拆迁补偿公司办公室凭项目建设固资项目立项方案批件、用地施工许可证、商业用地准许文档、房屋拆迁补偿服务项目工作中委托合同、拆迁方案、用地勘测定界材料等领取动迁许可证书。第二步，公示。依据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》要求，全民所有土地资源房屋拆迁补偿许可证书一经派发，市土地管理部门理应将被拆迁人、动迁范畴、拆迁限期等给予公示。第三步，拆迁服务项目和房屋价格评估。在执行拆除前，被拆迁人或委托动迁组织向被拆迁人宣传策划现行政策、调研备案、按置通告、签订合同、付款赔偿。与此同时，被拆迁人在公正组织的监管下摇号申请造成具备资格的集体用地房屋拆迁评估企业，评定企业各自对被拆迁人的房子及建筑物开展测量备案、价格评估、评定通告。被拆迁人依据评定价钱与被拆迁人签订合同，被拆迁人在协议书要求的期内拆迁。假如被拆迁人有质疑，则根据多次商谈或行政诉讼法等程序流程来处理。动迁的具体程序流程见图1。

（二） 地市政府在动迁中的职责

1、市人民政府是动迁行为主体，关键履行管理方法、授权委托、监管职责。为了更好地科学合理、高效率地配备杭州市极为不足的土壤资源，市人民政府统筹推进了8个市区省市级政府部门的集体用地的征迁权，换句话说，上海市团体征用土地和房屋拆迁补偿行为主体是杭州政府以及职责组织。并在集体用地房屋拆迁补偿中履行制定、改动现行政策、授权委托下属土管单位机构动迁、协调解决的动迁异议、申请办理房屋拆迁补偿工程验收达标、审核动迁办理手续等权利，而较少从业实际动迁工作中。实际上，每一年动迁总面积几百万平方之广，只靠地市级国土资源局、城建设局的公务人员去进行如此巨大的动迁每日任务是很有可能的。

2、人民政府是动迁过渡政府，关键履行宣传策划、融洽催促职责。依据《土地管理法》第五章第四十六条要求，“我国征收土地的，按照法定条件准许后，由县级以上地点政府给予公示并组织实施。”那麼，上海市市区8个省市级政府部门均有权利依规征用土地集体用地和执行房屋拆迁补偿。但市人民政府统筹推进了8个省市级政府部门的集体用地征迁权，换句话说统筹推进了8个省市级政府部门的团体征用土地后的处理权──极大的国有土地出让收益权，导致人民政府在团体征用土地和房屋拆迁补偿中仅有义务而难得少有权益 ，仅限履行动迁工作中的宣传策划、融洽、催促等职责。那样，人民政府通常把集体用地房屋拆迁补偿视作份外工作中，乃至“宣而不传、配而合不来、督而不办。”

3、乡政府是动迁执行行为主体，每日任务重、压力大。城镇土管受到市、区土管单位授权委托和催促，立即开展集体用地房屋拆迁补偿的政策宣传、调研备案、按置通告、产权年限确定、签订合同、付款赔偿等实际工作中。这种实际工作中牵涉到每一个农户的合法权益，一切纰漏都不允许产生，不然，农户轻则不签协议书，重则施暴被拆迁人、围堵乡政府、上访者区、市、省委、起诉人民法院。并且，团体房屋拆迁补偿又是在一个熟人社会里进行，被拆迁人的家乡或其他基层干部的家中或一部分亲戚朋友很可能便是被拆迁人，压力、亲戚朋友关联、本身权益交错在一起，进行动迁每日任务的负担和难度系数便显而易见。尽管城镇土管所属对农民房子的合理合法赔偿总面积、房屋用途特性、其他建筑物的赔偿等领域具备很大的行政执法程序，但对自由裁量权的一切错误操作，又会引起农户的盲目攀比和悔约。 [page]