征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题(机构土地估价征用土地)

《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条要求：征收土地计划方案经依规准许后，由被征收土地所在区域的市、县人民政府组织实施，并将准许征收土地机关单位、准字号、征收土地的主要用途、范畴、总面积及其征地补偿标准、农牧业工作人员按置方法和申请办理征地补偿的限期等，在被征收土地所在区域的乡(镇)、村给予公示。

被征收土地的使用权人、所有权人理应在公示要求的期内，持土地所有权资格证书到公示特定的市人民政府土地资源行政部门主管机构申请办理征地补偿备案。

市、县人民政府土地资源行政部门主管机构依据经审批的征收土地计划方案，会与相关部门制订征地补偿、按置计划方案，在被征收土地所在区域的乡(镇)、村给予公示，征求被征收土地的农村集体经济机构和农户的建议。征地补偿、按置计划方案报市、县人民政府准许后，由市、县人民政府土地资源行政部门主管机构组织实施。对赔偿规范有争论的，由县级以上地点政府融洽；协调不了的，由准许征收土地的市人民政府裁定。征地补偿、按置异议不危害征收土地计划方案的执行。

因为政府部门确立的征地拆迁补偿规范不太可能对全部地面上附着物，尤其是房屋建筑、建筑物的补尝规范做出要求，因而必须开展评定。征地拆迁补偿评定归属于行政体制性、服务性的房产价格评估，以往一直由土地资源行政部门主管机构属下的土地估价组织开展。伴随着土地估价组织挂钩改革的推动，社会认知、公司性的土地估价组织也加入到征地拆迁补偿评定工作上来。由于其不属于土地资源行政部门主管机构属下的土地估价组织，就具有着与征收土地单位的相互关系问题、土地估价组织的法规影响力问题。

在征地拆迁补偿具体工作上，征收土地单位有的标准对房屋建筑、建筑物的重置成本低评，便于征收土地单位与被拆迁人商谈。可是这类规定显著与土地估价组织“单独、客观性、公平”的法规影响力相违反，低评的价位也通常为被拆迁人所怀疑，危害土地估价组织客观性、公平的品牌形象。在征收土地单位来看，被拆迁人一直要得到比评定結果高的赔偿才可以获得心理状态上的达到，因此，低评才可以确保最后赔偿价格对比有效(是不是也有其余的行政部门干涉暂不考虑到)，土地估价组织理应相互配合征收土地单位的工作中。清除商谈中社会心理学的使用这一要素，事实上，这样的事情的发生，非常大水平上是因为一直以来土地资源行政部门主管机构属下的土地估价组织一直是选用低评的方法看待征地拆迁补偿评定。实际上，被拆迁人尽管不一定掌握社会发展均值重置成本，但对自身的计划成本最清晰但是，只需搞好表明表述工作中，正常的的评定价钱是可以为被拆迁人所进行的，明确提出超过正常的评定价钱不科学规定的仅仅极个别。反过来，有意的低评，不仅危害土地估价组织客观性、公平的品牌形象，毁坏评定结论的社会公信力；并且推迟了征地拆迁补偿工作中的开展，从而耽误了全部建设项目的常规开展，与此同时导致了征收土地单位的实际工作员“软弱无能”，被拆迁人“太刁”的不正确印像；最主要的是欺诈了行政机关和有关领导，使其觉得可以用较少的赔偿款进行征收土地新项目的赔偿工作中，由于评定結果一般来说是财政补贴的根据。财政补贴的欠缺通常最后造成被拆迁人沒有取得有效的赔偿，动迁或是久拖不决，或者上访者持续。

从更多的层次看来，如何在维护保养土地估价组织“单独、客观性、公平”法律法规影响力的基本上，尽量协助受托人处理具体问题是一个广泛存在的不足。土地估价组织是趋向于律师行业，只对受托人单方面被告方承担，或是趋向于会计领域，对多方被告方承担，对时代承担。理应毫无疑问地说，土地估价组织无论从法律法规、政策法规看来，或是从社会发展具体认同(包含律师界的认同)看来，都归属于后面一种。土地估价组织务必了解自己的主导地位和功效，针对受托人的不科学规定，要婉转地回绝，并详细说明原因。或是选用其他的防范措施。例如我们在征地拆迁补偿评定中，考虑到商谈中的社会心理学要素，房屋建筑按征收土地单位规定适度低评(但重设价格水平要向征收土地单位表明)，建筑物及附着物都按重设价格水平评定。当被拆迁人对房屋建筑价钱提出质疑时，在征求征收土地单位允许后，按不超过重设价格水平的规范给予调节。那样做很容易被被告方多方所接纳，实际效果比较好。倘若过度惯着受托人的不科学规定，评定下来的結果不以被告方另一方所接纳，征地拆迁补偿工作中难以顺利开展。