逾期利息30%合法吗,买卖房屋证明人有承担责任吗

一、出卖人承担违约责任

（一）违约期限起算点

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号，以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

（二）违约金标准

合同当事人双方可以在合同中约定因出卖人原因逾期办证违约责任及违约金标准，如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，应根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。

“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”中“逾期贷款利息”如何确定？

《民法典》第六百四十六条【买卖合同准用于有偿合同】规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”因此，商品房买卖合同可以准用买卖合同中相关规定。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，对违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。

二、买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失

根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

上述关于买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失的规定总结如下：

如果合同约定了办证期限的，由于商品房出卖人的原因，导致买受人在合同约定的办证期限届满后超过一年依然无法办理不动产登记；

如果合同没有约定办证期限的，由于商品房出卖人的原因，对预售商品房自交付使用之日90天后起算超过一年，或现售商品房自合同签订之日90天后起算超过一年，买受人依然无法办理不动产登记。