房贷只扣了1部分算逾期吗,个人提前还房贷,银行收取违约金合法吗

8月1日，某银行发布了《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，规定2022年11月1日起，贷款人提前偿还个人按揭类贷款及个人线上抵押贷（消费）时，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。此公告一经发出即引起了轩然大波，舆论一片哗然。迫于压力，该银行官网于8月2日火速撤回该公告。

银行的公告为什么会引起民众如此大的反响？原因有两个，一是以单方公告的方式向个人收取提前还房贷的补偿金，如果合同没有相应约定的话，这种做法无异于银行单方变更合同，或者强行要求借款人接受银行单方制定的合同条款，不符合我们正常的签订合同过程，有违合同自由原则。银行显然在滥用其优势地位。二是这种做法有违社会最朴素的公平正义。房贷逾期了，银行要收取逾期违约金，现在提前还贷，银行也要收取违约金。银行两头都占，给人的感觉就是，借款人没有任何选择，只能老老实实按照合同期限向银行支付利息。这种结果，从情感上说，确实让人难以接受。下面我们重点从法律的角度讨论银行做法的欠妥之处。

一、关于银行不应收取提前还房贷违约金的法律分析

《民法典》第六百七十四条到六百七十七是规定借款本息的归还问题的，但主要偏重于约束借款人逾期还款，督促借款人在借款期限内归还本息，不要逾期。第六百七十七条规定借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。这就很清楚了，个人提前归还房贷，除非贷款合同有明确约定，银行不能单方宣布收取违约金。因为借款是合同行为，合同的所有条款都应该是双方协商好签订的。某银行单方发布公告收取提前还款违约金违反了《民法典》的规定，显然是违法行为。

那么，如果贷款合同有约定呢，比如约定借款人提前归还房贷的，银行按照若干个月利息或者本金的一定比例收取违约金。借款人签了字，合同生效了，似乎符合《民法典》的要求了。但这样看问题就太过简单了。提前还款本质上是借款人提前履行贷款合同的义务，对此，《民法典》第五百三十条规定债权人可以拒绝债务人提前履行义务，但是提前履行不损害债权人利益的除外，债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。紧接着第五百三十一条规定债务人在不损坏债权人利益的情况下，可以部分履行债务，部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。根据《民法典》的上述规定，个人提前归还房贷的，原则上不需要向银行支付违约金，只需要承担因此给银行增加的费用。银行在贷款合同中通过格式条款的方式，直接约定了提前还贷违约金，这是将法律规定的费用偷换成违约金，本身也是违法的。而且，这种格式条款，加重了借款人的责任，根据《民法典》第四百九十七条规定，此类条款也是无效的。

那么，提前规划房贷是否会给银行增加费用呢？笔者没有查到银行因为个人提前归还房贷而增加费用的案例，但是根据网上公开渠道可以查询到，自2020第三季度至今，我国商业银行的存贷比一直超过法定比例，这说明银行并不愁资金贷不出去。提前还贷银行可以尽快回笼资金，用于重新放贷，赚取利息，并不会因提前还贷导致资金闲置。房贷是银行的常规批量业务，而且现在大量依赖APP等数据终端办理业务，提前还贷也不会给银行增加什么人工或者其他成本。银行如果说个人提前归还房贷给其增加费用，实在难以让人信服。

最高人民法院对提前还款不应收取违约金的态度也比较明确，在《中华人民共和国民法典合同编理解与适用[二]》一书中，最高法院认为我国目前借贷双方存在的主要问题是一些借款人到期不能偿还借款。提前返还借款有利于将资金用于短缺项目中，对于贷款人通常并无损害，有利于资金的流转，促进经济建设。所以，司法实践中应当鼓励借款人提前还款，不应当给提前还款的借款人增加过重的负担。

《民法典》规定了民事活动应当遵守公平和诚实信用这两大原则，房屋按揭贷款有别于经营性贷款，购房更多是为了满足自己的居住，是为了人的生存所需要，关系到众多购房人的利益，涉及到基本的社会利益问题。银行发放房屋按揭贷款既是开展金融业务，也是履行自己的社会责任，不应滥用自己的优势地位攫取有违社会公平正义的高额利润。

二、借款人的维权途径

个人要求提前归还房贷时，如果银行要求收取违约金，可以通过如下途径维权；

第一，向法院起诉或者申请仲裁，主张贷款合同中关于提前还贷的违约金条款无效。如上分析，借款人的这个主张是符合法律规定的。

第二，如果违约金条款不能被认定无效，根据《民法典》第五百八十五条，借款人可以主张提前还款违约金过高，要求法院或者仲裁庭调减。提前还款的违约金目的是弥补银行因为个人提前归还房贷而增加的费用，如果银行没有证据证明其因此增加了费用，贷款合同所约定的违约金就应该调减。

第三，如果银行不同意借款人提前归还房贷，借款人可以将贷款直接存入银行账户，并书面通知银行划扣；或者通过公证处，将提前偿还的借款提存到公证处，由此产生的费用应由银行承担。