【法律规定】
《合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力；当事人可以委托代理人订立合同。”第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”
【案情简介】
2018年5月，张三打算购买一套二手房，后获悉李四刚好有房出售，并与李四的儿子小李取得联系并实地看房，对房子的户型、朝向、价格等都比较满意，于是同小李签署了《房屋买卖合同》。但签约时张三由于着急购房，并未要求小李提供授权委托书等文件。后小李未能按照约定办理房屋过户手续，于是张三将李四起诉至法院，要求法院判令李四继续履行合同，办理过户手续。李四接到法院传票后出庭辩称：本人并没有出售房屋的想法，是小李私自在出售房屋，且并未取得李四的授权。法院认为：张三与李四签订的合同因未取得产权人的授权，现产权人不同意出售房屋，故合同属于无效合同，依法判决驳回了张三的诉讼请求。
【案例分析】
本案中，小李并未取得其父亲李四的授权，其与张三签订的合同属于效力待定的合同。在签订合同后李四也不同意出售房屋，未对合同进行追认，此时合同属于无效合同，对李四不产生法律拘束力。故张三要求继续履行合同的请求无法得到法院的支持，由此给张三造成的损失只能向小李进行追偿，张三可以要求小李按照《房屋买卖合同》的约定赔偿违约金或房屋溢价部分的损失。
【律师提示】
在此提醒广大购房者，在购房签约时一定要同业主本人进行签约，如果是同代理人签约最好要求其提供公证委托书或者承诺书，只有这样才可以更好地降低交易风险。
来源：房产纠纷法律服务部
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